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2022年08月15日发布

事件

2022年8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发文表示：调整南京市差别化住房信贷政策。在南京市区，有房贷记录但申请购房时实际没有住房、有1套住房但没有房贷记录或房贷已结清的居民家庭，首付比例调整为最低30%（此前首付比例为50%）；有1套住房且房贷未结清的居民家庭，首付比例调整未最低60%（此前首付比例为80%），即“取消认房又认贷，仅认贷不认房”。

评论

南京出台政策促进楼市健康必要性高。①房地产销售低迷，南京在2022年上半年已经出台了一系列需求侧宽松政策，包括松绑限购、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，市场在2022年5、6月有所恢复，但进入下半年后，由于传统淡季和风险事件的影响叠加，市场再度下滑，7月下旬至8月上旬平均周度新房成交面积13万方，较6月周度均值环比下滑40%，也低于5月份的周度均值。②土地市场持续低温，南京2022年第一二批次集中土拍规则持续放宽，大量减少捆绑配建地块供应、实施差异化设置房价（变现限价放松）等，而房企参拍意愿仍然较低，一批次供地19宗出现6宗流拍，二批次供地44宗出现2宗流拍，土地出让收入同比大幅下滑。除了南京，其他二线城市如苏州、无锡、厦门等城市也面临住宅和土地市场双双下行的问题，其中厦门已经控制土地出让量，三批次土拍仅供应6宗，低于前两批次各10幅的地块供应。我们认为南京此次取消认房又认贷，及其他城市的一些措施，或在一定程度提振市场销售，吸引房企拿地。

近期供需两端政策或措施密集出台，旨在提振市场销售信心。我们在外发报告《廊坊官宣取消限购，需求侧密集放松可期》中已经预测8月份将有密集的政策出台。需求侧，自7月28日政治局会议提出“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”后，北京、广州、杭州、廊坊等各能级城市宽松政策密集出台，如北京给予老年购房首付比例优惠、廊坊全面取消限购等，而在南京此次发文实施认贷不认房后，苏州、无锡等城市也相继下调首付比例，预计各能级城市政策将持续宽松，一线城市的调控也将有所松动。供给侧，近期郑州设立100亿纾困基金保交楼，AMC与阳光城、中南置地等房企签订纾困协议，目前供给侧措施主要作用于项目层面，对缓解房企的流动性困境无明显效果。我们认为行业恢复的关键在于市场信心的提振，供需两端须协同发力，而房企是行业的主体，对房企纾困，维持房企健康发展是行业稳定的基础。

我们预计未来的宽松政策或将充分释放改善或置换需求。目前除了一线城市外，其他城市针对刚需购房的政策已经较难再有较大的宽松空间，且刚需购房群体在就业和收入承压的情况下或推迟购房计划，同时竣工交付风险事件的影响或导致刚需购房被二手房（无交付风险）分流，从周度高频数据来看，7月下旬至8月上旬，35城新房销售同比下滑26%，而15城二手房同比增长12%。南京取消认房又认贷，对改善型需求的释放更加利好（降低改善购房门槛），同时预计未来其他城市跟进的宽松措施也主要针对改善需求，因此我们认为主打改善型产品、且能在当前保持一定拿地强度的房企更能受益于本轮的政策宽松。

投资建议

我们认为当前市场信心亟需提振，预计调控政策将持续放松，同时未来各城市更多的政策调整空间来自改善性需求的释放。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，保持一定拿地强度，如保利发展、中国海外发展。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约