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2022年08月15日发布

政策面：本周中央人民银行于《2022年第二季度中国货币政策执行报告》中强调要坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。江苏连云港响应国家政策，发布组合政策，除调整住房公积金贷款、加强改善型住房商业贷款支持、加大人才购房支持力度等常规政策外，该地还颁布支持集中批量购买商品房、预售资金监管及保交付政策，提出“一盘一策”机制来保证楼盘交付；本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为取消限购及调整首付比例政策。河北廊坊全面取消限购，江苏南京、无锡、苏州连续出台政策降低首付比例。江西新余实施购房财政补贴、加大信贷融资支持、上调个人住房公积金贷款首付比例、上调贷款最高额度等政策。

基本面：本周新房成交同环比均为负，二手房市场表现亮眼，各线城市环比较上周均出现提升。本周全国30城新房成交面积环比-25.2%，环比较上周下降27pct，同比-34%，同比跌幅较上周扩大22pct。二手房市场一、二、三线城市环比较上周均出现提升，仅一线城市同比出现下降。本周18城二手房成交面积151万平，环比-1.3%，环比降幅较上周收窄8pct，同比+21.7%，同比增速较上周下降3pct。土地市场成交面积累计同比增速降幅扩大，上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积52249万平，同比降幅收窄至-19%，随着进入三季度，低基数效应开始显现。

板块行情：本周A股SW房地产上涨1.67%，跑赢大盘0.85pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌1.28%，跑输大盘1.15pct，涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌1.93%，跑输大盘1.80pct。本周A股地产和AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数均多于下跌个数，仅H股地产重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数。

本周观点：本周新房成交同环比均为负，出现阶段性回调，但二手房市场表现亮眼，各线城市环比较上周均出现提升。我们5月底判断2022年行业需求弱修复，虽然如今我们判断Q3政策还会持续发力，但已经出现停工比例占比较高的城市其需求修复短期仍有难度，停工问题较少的城市修复力度可能更强，全国来看整体需求修复力度偏弱，但整体修复趋势维持不变。本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为取消限购及调整首付比例政策，各地政府加速出台放松政策，尝试从多角度刺激房地产市场。我们认为，分线城市政策放松已经接连出现，后续分线城市政策放松力度还会加大，8月底至9月纾困政策叠加需求端政策放松，有望使得行业销售在9月出现显著修复。投资建议方面，我们继续推荐5月底以来我们坚定看好的两类地产公司，头部融资能力强的高信用龙头房企——保利发展，和聚焦强势区域的小而美标的——滨江集团、华发股份、越秀地产和天健集团。此外，我们在8月3日发布的《房地产投资修复展望》报告中详细论证了地产土地购置下行带来后续新房供应不足的问题，需求2022Q3-4持续修复至2023年阶段，如果2023年出现新房供应紧缺，可能会利好二手房中介机构交易量的提升，因此我们看好中介公司中的龙头标的贝壳。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；不实负面消息扰乱市场对企业和销售修复信心；局部城市疫情反复影响房地产销售；断供潮持续演绎加剧购房者观望情绪。