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2022年07月22日发布

季节性因素叠加供应放量，销售环比回升明显。1-6月商品房累计销售面积68923万平方米，同比下降22.2%，跌幅较1-5月缩小1.3pct，当月销售面积18185万平方米，同比下降18.3%，跌幅收窄13.5pct，环比上升65.8%。1-6月商品房累计销售金额66072亿元，同比下降28.9%，跌幅收窄2.6pct，单月销售金额17735亿元，同比下降20.8%，跌幅收窄16.9pct，环比上升68.2%。住宅和商品房单月跌幅较上月均出现较大幅度的跌幅收窄、环比上升，主要由于季节性因素：从历年销售面积来看，6月商品房和住宅单月销售面积环比增速均在30%以上。供应量增加：6月恰逢年中业绩冲刺，叠加疫情后市场边际修复，企业推盘热情较高。房企冲业绩诉求。市场7月进入淡季，后续销售或将自然回落;点状复苏下，将更加凸显供给分化。停贷风波或将冲击市场信心，受到出险房企项目停工影响，7月初各地停贷风波如果出现蔓延，将对购房者信心进一步打击，或将在此冲击市场信心，中断边际复苏态势。

投资：施工和土地投资跌幅扩大，投资持续承压。1-6月房地产开发投资累计完成额68314亿元，同比下降5.4%，6月单月投资完成额16180亿元，同比下降9.4%，跌幅扩大1.6pct，5月单月跌幅略有收窄后，6月单月投资跌幅再扩大至9.4%，单月开发投资降至2019年水平，施工投资和土地投资均拖累开发投资。施工投资方面：1-6月商品房累计新开工面积66423万平方米，同比下跌34.4%，跌幅扩大，当月新开工面积14795万平方米，同比下跌45.1%，跌幅扩大；1-6月累计竣工面积28636万平方米，同比下降21.5%，跌幅扩大6.2pct，单月竣工面积5274万平方米，同比下降40.7%，单月竣工同比跌幅创本轮下行周期最大值，但环比有所回升；1-6月累计施工面积848812万平方米,同比下跌2.8%，跌幅较上月扩大1.8pct，6月当月竣工面积17287万平方米，同比下跌48.1%，跌幅持续扩大。同比跌幅仍在继续扩大，主要由于1）销售仍未企稳，房企资金面仍未有明显改善，无法形成良性资金循环，叠加仍陆续有房企出险，房企减少开工投资，加快资金回笼，保持投资谨慎；2）6月以来仍持续有房企公开市场违约，无法获得新增开发贷，存量未开发土地也无法开工复产，因此新开工和施工都受较大影响，整体投资持续承压。

土地：成交跌幅收窄但仍处低位，土地市场热度难言回暖。1-6月累计土地购置面积3628万平方米，同比下降48.3%，当月土地购置面积1239万平方米，同比下降52.8%，跌幅收窄9.7pct。从百城土地成交数据来看，100大中城住宅用地供应土地规划建筑面积6333万平方米，同比下跌6.5%，跌幅较5月大幅收窄41pct，主要由于疫情影响基本消退后各地供地活动重启，叠加6月多城推出第二轮集中供地地块；成交土地规划建筑面积4082万平方米，同比下跌55.8%，跌幅收窄13.7pct，环比来看较上月有较大提升，是2022年以来单月成交土地建面最多的一个月，但较往年月均土地成交面积和6月当月成交面积仍有较大差距，土地市场热度难言回升。

资金：到位资金边际改善，后续资金情况仍将承压。1-6月开发到位资金76847亿元，同比下降25.3%，跌幅收窄0.5pct，6月当月开发到位资金16443亿元，同比下降23.6%，跌幅收窄9.8pct。其中国内贷款1761亿元，同比下降32%，跌幅收窄2pct，本月开发到位资金跌幅实现年内首次收窄，但同比跌幅仍较大，仍需谨慎预期后续资金情况：1）新开工降幅较大，增量市场清冷，开发贷相应持续减少；2）房企信用持续收缩，融资规模下降。后续销售自然回落，叠加停贷风波，资金情况仍将持续承压。

弱复苏加剧供给分化，停贷风波增加未来不确定性。在开工及竣工端，当前预售资金监管未有明显改善，在部分城市烂尾项目增加，全国多城停贷风波影响下，预计后续预售资金监管更难放松，各地为保障交付或趋严监管预售资金。预售资金从严监管的情况下，民企在资金压力下，后续拿地、开工压力较大，下半年货值压力也将越来越大。考虑到供给端的分化和弱复苏持续，下半年建议关注供给端分化带来的投资机遇，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏的阶段加速去化、占据市场份额，提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。