理工酷

2022年07月21日发布

本月观点：受益于稳地产政策发力、房企冲刺中报业绩，6月楼市成交及房企销售环比改善；但当前购买力及行业信心不足，短期内基本面仍面临较大下行压力，预计下半年政策仍将延续宽松态势，各地加紧落地救市政策组合拳，带动楼市逐步企稳。个股建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，受7月销售再度走弱，部分民企信用担忧升温影响，近期物管板块大幅调整，我们认为优质物管成长性仍存，短期深蹲后已具备中长期投资价值，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策：政策延续偏松态势，救市政策组合拳仍需加快落地。6月涉房类政策共41项，偏松类政策37项，单月无涉房偏紧类政策出台。多地推行“房票”安置，加速去库存，降首付、松限购延续。尽管上半年楼市宽松政策较为密集，但力度及成效仍显不足，下半年各地仍需加紧落地救市政策组合拳，引导市场企稳复苏。

资金：社融数据反弹强劲，房企融资环比上升。6月M2增速环比升0.3pct，社融存量增速环比升0.3pct，新增居民中长期贷款环比多增3120亿元，社融数据反弹强劲。房企融资边际改善，但近期多家出险房企相继实质性违约并债务展期，短期高压房企资金环境仍难言实质性好转。

楼市：成交数据环比改善显著，稳楼市政策初见成效。6月房企冲刺中报业绩，加大推盘及营销力度，叠加政策持续宽松及疫情逐步得到控制，成交数据环比改善显著；重点50城新房月日均成交环比升72.2%，重点20城二手房月日均成交环比升34.8%，百城住宅价格连续5个月环比回升，上涨城市数量较上月增加5个。

地市：成交量价齐升，土拍城市区域间冷热分化。6月多地开启二轮土拍，土地成交量价齐升，百城土地成交建面、土地成交均价环比升30.8%、26.1%。政策持续释放积极信号以及土拍规则做出调整放宽，从当前已经完成二轮土拍的城市看，整体热度较首轮保持平稳，但城市间、区域间冷热分化。

房企：百强房企销售环比回暖，优质房企为拿地主力。6月房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩，单月销售环比大幅改善，百强房企6月全口径销售金额、全口径销售面积环比升60.1%、24.3%。随着二轮集中供地陆续开启，6月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比环比升4.7pct、13.7pct，50强房企中仅滨江、保利等15家房企参与拿地，预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企、优质民企以及城投平台公司为主。

板块表现：6月申万地产板块上涨5.61%，跑输沪深300（9.62%）；截至2022年7月20日，当前地产板块PE（TTM）11.8倍，估值处于近五年76.6%分位。上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为建业地产、建发国际集团、绿城中国。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。