理工酷

2022年07月11日发布

政策|因城施策是本轮放松主题

因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房能力者加杠杆，最终阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的政策，也就是所谓“应出尽出”。

市场|经济压力下恢复速度缓慢

2022上半年，房地产市场销售情况延续了2021年四季度的下滑趋势。根据克而瑞数据，重点30城4月和5月同比销售面积都出现了腰斩的情况，不少企业反馈当前购房者在就业和疫情等压力下消费能力减弱。

土地|城投外成交额显著下降

2022年，除了合肥外的16个集中供地的核心城市城投以外的企业拿地金额均出现了较为明显的下降，部分如南京下降幅度达89%；全国范围来看，1月到6月的全国土地成交金额同比去年也均为负，给地方财政带来压力。

销售|Top100房企销售同比腰斩

2022年1-6月，不同排名门槛的企业整体销售均出现了不同幅度的下降。其中Top100房企全口径销售金额同比合计下降了50.7%；Top10房企的全口径降幅最小为45.4%；总体差异不大

资金|融资环境总体依然较严峻

从2022年上半年，民营企业公开融资渠道不畅，除了龙湖、旭辉、新城、美的和碧桂园五家企业被官方支持境内发债，其余全国化民企均未实现突破；国企背景的企业境内融资成本则进一步走低。

投资|企业收缩布局优中选更优

投资方面，2022年第一批集中供地中，传统标杆企业投资占总金额比例未有提升；其中国企和央企占比基本持平，全国化民企下降最显著，仅龙湖、旭辉等少数民企还在参与土地市场竞争；而本土深耕的民企如滨江等在本轮投资力度较大。

趋势|低基数+低预期=惊喜

在经济整体存在压力的背景下，房地产行业市场容量难维持，低预期或能带来惊喜。

寻找不确定性中的确定性

需地产企业受认可的模式被明确后，企业才能判断行业总量并思考对应的差异化发展方式和大战略。

风险提示：1）调控政策收紧风险；2）预售模式变化风险；3）房价大幅下跌风险；4）土地价格上升风险；5）境外融资收紧风险；6）市场进一步下行风险