理工酷

2022年06月27日发布

本周新房二手房成交同比维持正增长，整体表现为小幅复苏，后续复苏情况仍需观察。本周及上周新房、二手房数据出现一定程度回暖，但其中青岛、苏州、广州、佛山均存在集中网签或包含安置房等问题。真实复苏情况不及数据表现，整体市场信心依然偏弱，后续复苏情况仍需进一步观察。我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。

今年以来全国23城+1省出台了棚改货币化相关政策，19城涉及房票制度，且6月政策数量明显提升。我们认为房票制度一方面可以提升安置速度、丰富安置补偿方式、节省政府过渡费开支，另一方面能够对提振市场信心，加速库存去化、稳定房价启到一定的积极作用。大规模棚改高峰期在2014年周期已过，接下来小型棚改仍有一定空间，但资金来源仍有待解决。房票作为直接刺激市场的效果有待一个月后进一步验证。建议投资者关注棚改和房票政策的扩散趋势，以及国开行PSL的发放情况，这些潜在的政策将对全国楼市起到更强的支持作用。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.10%，领先大盘0.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共91支，较上周增长36支，下跌股数为43支。（若无特殊说明，报告中本周指6.18-6.25当周）。

新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为524.3万平方米，环比提升22.5%，同比提升1.3%。若剔除青岛、苏州后，26城环比提升5.7%，同比下降25.4%。其中样本一线城市的新房成交面积为90.9万方，环比-2.9%，同比-18.3%；样本二线城市为351.6万方，环比39.7%，同比19.4%；样本三线城市为81.7万方，环比-1.2%，同比-26.8%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计7000.1万方，同比下降-40.6%；一线城市为1345.9万方，同比-37.1%；二线城市为4143.8万方，同比-35.0%；三线城市为1510.4万方，同比-53.9%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计143.0万方，环比下降2.7%，同比增长0.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.0万方，环比8.3%；样本二线城市为92.2万方，环比-8.5%；样本三线城市为19.8万方，环比12.1%。年初至今累计二手房成交面积为2501.0万方，同比变动为-31.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为697.0万方，同比-41.2%；样本二线城市为1496.7万方，同比-25.0%；样本三线城市为307.3万方，同比-25.0%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.20-6.26）共发行房企信用债21只，环比增加了5只；发行规模共计143.5亿元，环比减少2.3亿元，总偿还量158.07亿元，环比增加93.46亿元，净融资额为-14.57亿元，环比减少95.76亿元。融资成本来看，招商蛇口3年公司债（-47bp）、常高新3年定向工具（-46bp）、盐都国资3年中期票据（-37bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。