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2022年06月13日发布

核心观点：上海一批次土拍稳健收官，因城施策小步慢走持续推进

上海一批次土拍总体偏稳健，仍以央国企拿地为主，我们测算本次房企拿地整体利润空间充沛。地方财政压力下，二批次多城土拍规则调整，政府通过调低土地价格放松限价给房企“让利”，也有助于行业盈利边际改善。进入六月后，政策端整体松绑趋势依旧，更多城市通过放松限购限售及下调首付比例来降低购房门槛，但整体仍呈现小步慢走态势，后续政策仍有较大调控空间。政策的累积效应使部分城市市场出现复苏，我们预测三季度将是市场拐点，市场恢复将以一二线城市为主导，总量的恢复周期或会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

政策端：国常会持续发声稳增长，多地下调首付比例

中央层面：国务院要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化。国常会呼吁尽快推进地方出台稳经济政策细则，确保二季度经济合理增长，部署进一步稳外贸稳外资举措，提升对外开放水平。

地方层面：较多城市开始下调首套及二套房首付比例来降低购房门槛，河南非限购区域首套商贷最低首付可降至2成，新疆二手房首套房公积金贷款降至2成，珠海、西宁、徐州、呼和浩特、秦皇岛等地均有下调首付比例政策出台。杭州、南京、武汉均上调月度可提取公积金额度，长三角试行公积金支付异地租赁费用。

市场端：单周成交同比持续下滑，上海一批次土拍稳健收官

销售端：2022年第23周，全国30大中城市成交面积234万平米，同比下降46%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5011万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%，各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为119万平米，同比增速-16%，前值-34%；年初至今累计成交面积2178万平米，同比增速-32%，前值-33%。

土地端：2022年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5468万平方米，成交土地规划建筑面积2293万平方米，同比下降60%，成交溢价率为3.1%。上海第一批次双集中土拍结束，共成交36块地，18块底价成交，没有流拍，总价835亿元，总建面425万平米，平均溢价率3%。拿地主体看，国企拿地占比79%。不考虑配建商业，我们测算36块地住宅部分平均毛利率28%，与北京二批次接近，利润空间充沛。

融资端：国内信用债显著下滑，海外债发行保持低位

2022年第23周，信用债发行7.5亿元，同比减少92%，平均加权利率3.68%；海外债发行4.3亿美元，同比减少68%，平均加权利率9.31%。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。