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2022年06月13日发布

政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面，邵阳、商丘、西宁相继出台需求端组合政策，在首付比例、公积金贷款额度、房贷利率、限售等方面放松要求。此外，珠海仅保留香洲和横琴两个限购区域；泰州为外来人员提供购房补贴；唐山、潮州、安庆优化公积金贷款制度；徐州、遂宁、南昌、廊坊降低首付比例。

基本面：本周全国30城新房成交面积环比-11%，在连续4周正增长后环比转负；本周同比-52%，同比降幅较上周扩大7pct。截至6月5日，21个已放松四限政策的重点城市中，14城政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松前水平（城市数量占比67%，环比前一周持平）。本周二手房修复进一步放缓，全国18城二手房成交面积环比-11.3%，同比-34%，同比降幅扩大6pct。土地市场方面，全国100大中城市土地供应面积2927万平，环比-15%，同比+9%，土地成交面积1114万平，环比-25%，同比-60%，溢价率3.1%。

板块行情：本周SW房地产上涨0.17%，房地产跑输大盘3.49pct，恒生地产建筑业下跌1.45%，跑输大盘4.88pct，A股、H股板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理跑输大盘0.35pct，重点跟踪股标的本周上涨个数多于下跌个数。

本周观点：本周因城施策政策放松趋势延续，但发布政策的城市能级以三四线城市为主。政策效果方面，本周全国新房与二手房成交量同环比均有所回落。已经放松限购限贷城市周度成交修复情况来看（P13），仍有政策放松后周度成交没有放松前的城市，而超过的城市超额幅度并不显著，所以我们认为政策放松对市场需求修复的效果仍待观察。本周中期策略交流我们邀请了具有代表性的房企（有进门财经回顾），对市场需求、房企推盘计划等方面进行了交流。我们认为现阶段房企对6月市场仍然持谨慎态度，推盘计划也相对谨慎，需求初期弱修复，我们认为年中土地投资和新开工修复力度也会偏弱。如何看待后续市场发展？首先，房企境内外债到期高峰时间为6-7月，在此期间需求弱修复可能导致部分房企继续有债务违约的风险，对需求可能会形成侧面负反馈的影响，导致需求修复仍然偏弱。其次，在我们中期策略中我们对比了2008年和2022年多方面政策力度，2022年政策仍有很多可放松的空间，6-7月可能是政策进一步加大力度放松的时间窗口。从投资角度来看，我们认为地产行业beta行情短期调整但未结束，建议重点关注6月中旬房地产投资数据。投资标的方面我们坚定看好优质龙头长期受益于行业结构优化，和小而美公司短期抗周期能力，相关标的包括：保利发展、中国海外发展；滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。此外，需求弱修复利好中介和物业公司估值修复，建议关注贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；宏观基本面持续承压，影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。