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2022年03月07日发布

行业核心观点：

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续驻底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：

事件：2022年3月5日，第十三届全国人民代表大会第五次会议开幕。国务院总理李克强作政府工作报告，提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

点评：

明确房地产行业“房住不炒”的定位，支持合理住房需求：（1）政府工作报告关于房地产行业的表述与2021年12月中央经济工作会议保持一致，行业“房住不炒”的长期定位不变；（2）与去年政府工作报告相比，增加了“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”；（3）与去年一样未提及房地产税；（4）关于城镇化，报告中提及“再开工改造一批城镇老旧小区”“稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。”（5）支持合理住房需求，结合近期中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出满足新市民（规模约3亿人）合理购房信贷需求，预计后续政策将围绕刚需和改善性住房需求推出更多支持性政策。

因城施策下边际改善政策预计会加速推出：22年经济增长目标为5.5%左右，今年工作仍是坚持稳字当头，房地产行业当前的核心问题在于改善购房者信心，在“房住不炒、因城施策”的政策框架下，目前已经有部分城市在首付比例、房贷利率、“认房又认贷”、公积金贷款等各方面出台改善性政策，我们预计后续这类政策将在其他楼市压力相对较大的城市加速出台，随着政策改善型城市逐渐扩容、政策范围逐渐扩大，预计市场信心逐渐改善，行业基本面有望触底回升，支持经济“稳增长”。

风险因素：政策超预期收紧、行业基本面持续快速下行、行业信用风险持续暴露等。