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2022年01月18日发布

事件：国家统计局公布 2021 年全年全国房地产开发行业统计数据， 房地产开发投资同比增长 4.4%；商品房销售面积和销售额分别同比增长 1.9%和 4.8%，到位资金同比增长 4.2%。

十二月行业供给及销售均下行。 房地产市场投资增速创新低， 施工增幅收窄、单月新开工降幅扩大，单月竣工增幅下降，单月到位资金降幅扩大 12 个百分点；销售量价齐跌。

单月房地产投资降幅超 10%： 2021 年全国房地产开发累计投资 14.76 万亿元，同比增长 4.4%，增速较 1-11 月下降 1.6 个百分点。 12 月单月投资 1.03 万亿元，同比下降 13.9%，增速环比下降 9.6 个百分点。

12 月单月房地产投资增速表现为 2020 年 3 月以来最差。 需求下行叠加预售资金严格监管，房企对销售回款预期悲观， 拿地及新开工意愿下降共同拖累房地产投资增速。

销售量价齐跌： 2021 年全国新建商品房销售面积 17.94 亿 m2，销售额 18.19 万亿元，分别同比增长 1.9%和 4.8%，较 1-11 月累计同比增速下降 2.9 和 3.7 个百分点。销售均价 10139 元/m2，同比增长 2.8%。 12 月当月，商品房销售面积和销售额分别同比下降15.6%和 17.8%；销售均价 9512 元/m2，同比下降 2.5%。

12 月单月商品房销售面积及销售额同比降幅扩大反应了需求仍然疲软。 11 月到位资金中定金及预售款降幅扩大而按揭单月增速提高，表明当月销售短暂回暖是由于按揭集中投放带来的统计数据层面改善，长期市场景气度下行趋势未变。

施工增幅收窄， 单月新开工降幅扩大， 单月竣工增幅下降： 2021 年全国累计房屋施工面积 97.54 亿 m2，同比增长 5.2%，增幅较 1-11 月收窄 1.1 个百分点。 全年累计房屋新开工面积 19.89 亿 m2，同比下降 11.4%， 降幅环比扩大 2.3 个百分点； 12 月单月新开工面积 1.61 亿 m2，同比下降 31.1%，跌幅环比扩大 10.1 个百分点。 全年累计房屋竣工面积 10.14 亿 m2，同比增长 11.2%，增速较 1-11 月缩小 5.0 个百分点。 12 月单月房屋竣工面积 3.27 亿 m2，同比上涨 1.9%， 增速环比缩小 13.5 个百分点。

我们认为， 施工面积增幅将持续降低。 12 月到位资金下降近 20 个百分点， 进一步加大了房企流动性压力，开工放缓。 另一方面， 房企交付压力增大， 预计竣工面积稳中有升。

按揭及销售回款双降， 单月到位资金降幅扩大 12 个百分点： 2021 年全国房地产到位资金总量累计 20.11 万亿元，同比上涨 4.2%，增幅较 1-11 月下降 3.0 个百分点。 12 月当月房地产开发到位资金 1.78 万亿元，同比下降 19.3%，降幅较上月扩大 12.3 个百分点。其他资金中定金及预收款同比下降 25.9%，降幅环比扩大 9.8 个百分点； 个人按揭贷款同比下降 7.9%， 增速环比下降 18.5 个百分点。

12 月到位资金结构中，定金及预售款降幅扩大， 按揭增速由正转负， 表明需求持续下滑，按揭贷款在集中投放后， 缺乏持续增长动力。 1 月 16 日发改委提出促进住房消费健康发展，地方政府因城施策及银行信贷端放松政策均在持续推进。 我们认为， 边际宽松的政策环境有利于购房需求改善，带来到位资金的触底回升。

投资建议： 我们认为， 2022 年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线： 1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科 A； 2）区域性深耕民企：滨江集团； 3）高评级稳健民企：旭辉控股集团。

风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时