理工酷

2022年04月25日发布

投资要点

宁波首拍本土企业托底明显，南京首拍热度不及预期。1）宁波：本轮土拍33宗涉宅地均成功出让，其中8宗溢价成交、并且5宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率较去年第三轮略有下降，降至5.9%，成为目前首个较去年第三轮市场热度指标下降的城市。超七成地块被本土城投托底拿下。2）南京：此次首拍南京一方面减少了供应规模，另一方面大幅降低了出让门槛。从最终结果来看，计划出让的19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低。具体来看，央国企成为拿地主力，13幅成交地块基本均由央、国企竞得。

地方政策持续松绑政策，楼市“政策宽松”预期延续。继3月16日，国家六部委联合发声“稳定楼市，防范风险，稳定市场”预期后，全国已有约80城发布共计近百条楼市利好新政策，其中松绑城市由三四线城市逐渐扩展至热点一二线城市，力度不断增强。本周淮安明确对于本地2套住房、父母在市区无房，或多孩家庭可再购一套，非本地户籍人才家庭、父母在市区可再购一套；此外有消息称绍兴将颁布楼市松绑政策，除三区“热点区域”外，购房套数不再限制，新建商品限售调整为网签备案后3年，同时新房最低首付比例也有所下调。3月份以来，部分一二线城市相继对限购、限售政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，未来预期将有更多城市进行跟进。

4月32城累计销售面积同比-47.8%，环比-5.0%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至22日）同比-47.8%，环比-5.0%。其中一线城市同比-49.6%，环比-25.2%；二线城市同比-45.5%，环比+6.2%；三四线城市同比-52.3%，环比-17.1%。一线城市除上海外，均有不同程度回暖，其中深圳环比+85.7%，表现亮眼；在统计的二线城市中，环比增速4月以来首次实现正增长，武汉、青岛与南宁表现较好，分别环比+22.5%、+24.6%与+55.3%；三四线城市表现各异，常州、南平表现优于其他城市，分别实现环比+99.0与+108.4%。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。