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2021年12月06日发布

逆周期的宏观和房地产调控的窗口已经开启。12月3日，恒大集团发布公告称无法履行担保责任，广东省人民政府对此高度关注，同意向恒大地产集团派驻工作组，督促推进企业风险处置工作。当晚，央行、证监会、银保监会分别就恒大集团风险事件发表看法，表示恒大集团的问题属于经营不善盲目扩张带来的个案风险。央行表示，将继续配合广东省人民政府、相关部门和地方政府，做好风险化解工作，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。证监会表示，下一步证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。银保监会表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放住房按揭贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。结合当天李克强总理会见国际货币基金组织官员时表态将“适时降准”，我们认为从本周末开始，逆周期的宏观和房地产调控的窗口已经开启。

供需端政策共同发力挽回销售下滑局面，行业整合速度将加快。9月下旬以来，央行多次表态将维护房地产市场的平稳，维护住房消费者的合法权益，此次重申，亦表现出央行托底房地产行业的决心。供给端，银保监会提到“合理发放开发贷款、并购贷款”，证监将会“支持优房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购”，将有助于恢复房地产行业的并购市场，有助于问题企业通过出售项目化解债务危机，行业整合速度加快。需求端，银保监会表示“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”有助于在需求端支撑房地产行业，尤其需要重视“改善住房的支持”，这一说法自2017年以后再未提及。所以我们可以视银保监会此次的表态是一个很大的政策转向信号。这也将为今年12月和明年Q1各地调整限贷政策预留语言空间。供需两端政策共同托底下，有望挽回行业销售大幅下滑的局面。

投资建议与投资标的

目前房地产行业销售和投资快速下降，行业的核心问题已经由信用危机转化为销售大幅下滑，预计趋势将延续到明年Q1。在目前行业面临硬着陆风险的临界点上，我们认为政策上将有比较大的松动空间，以对冲负面影响。周末政策风向已明显掉头，但考虑到政策出手时间偏晚，稳健组合反而具备进攻性。推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。物管行业短期内受开发业务牵连，但中长期仍具备成长性。推荐旭辉永升服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、融创服务(01516，买入)。商管服务中长期看高增长低估值，商业模式佳，看好星盛商业(06668，买入)、宝龙商业(09909，买入)，建议关注华润万象生活(01209，未评级)。

风险提示

疫情影响导致销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。