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2022年04月20日发布

投资要点

本周（2022.4.11-2022.4.15）：房地产板块（SW）涨跌幅-2.90%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.99%,-2.46%，超额收益分别为-1.91%、-0.45%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.4.9-2022.4.15）60城新房成交面积257.3万平，环比+3.3%，同比-66.5%；2022年累计销售5498.3万平，同比-46.2%；2022年4月1日-4月15日累计成交552.2万平，同比-64.0%；20城二手房成交面积97.7万平，环比+13.0%，同比-56.7%；2022年累计成交1488.5万平，同比-44.4%；2022年4月1日-4月15日累计成交204.0万平，同比-52.2%。16城新房累计库存环比-0.47%，同比+3.3%；去化周期环比上升0.5个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.6、16.7、29.2个月，较上周分别上升0.8、0.3、1.4个月。（2）土地市场：本周（2022.4.11-2022.4.17）百城供应土地数量环比-29.3%，同比-79.1%；供应土地建面环比-39.0%，同比-82.8%。百城土地成交建筑面积环比-57.6%，同比-85.6%；成交楼面价环比-20.4%、同比-53.0%；土地溢价率环比+0.2pct，同比-28.2pct。

重点政策：3月以来地产放松力度进一步增强，从之前的降利率、放宽公积金转向放松限购限售，近期政策进一步从三四线扩大至强二线，本周苏州、南京、昆明等二线城市均有政策放松。4月11日，南京印发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，提高商品房预售资金使用灵活性，一定程度上改善房企资金周转、现金流困难，同时，保障预售资金用于工程建设，提振居民对房企交付期房的信心，利好正常经营房企；4月16日，昆明印发《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，分别从加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化住房金融服务等8方面制定相关政策，明确要适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例、允许房企缓缴土地款、加大货币化安置力度等。在2022年一季度昆明成交、土地市场持续低迷的情况下，《意见》的出台体现政府稳楼市强烈意愿，利于提振房企信心，保交楼，推动购房者预期由弱转强，促进楼市转暖。

周观点：2022年初以来政策暖风频吹，地产放松政策从三四线城市扩大至强二线，力度不断增强，甚至突破限购限售。经济不稳，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在较高改善预期。市场回暖关键在供给端房企信用和流动性问题改善。近日，证监会多部门发文支持民营企业融资、南京商品房预售资金监管放松、昆明纾解疫情期间房企困难等相继释放出供给端放松信号。若未来针对房企信用和流动性持续发力，本轮行情将得到更强催化。短期看，基本面筑底期间，估值将逐渐修复，行业机会大于个股。中长期看，随着部分风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会，行业格局将得到优化。建议关注中国海外发展、保利发展、万科A、招商蛇口、我爱我家。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期