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2022年03月15日发布

市场行情： 本周（ 3.5-3.11） A 股地产指数（申万房地产）涨幅-5.48%（ 上周-1.23%）， A 股大盘（ 万得全 A）涨幅-3.96%（上周-1.27%）；H 股地产指数（ 克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.04% （上周-2.39%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-6.17% （上周-3.79%）。本周 A 股、 H 股地产板块表现均弱于大盘。

行业基本面：

新房销售加速下滑，二手房成交有回暖迹象。从数据来看，45 城商品房累计销售面积（ 3.13.10）同比-40.4%，上月同比-23.8%；16 城二手房成交面积（ 3.13.10）同比-23.4%，上月同比-32.7%。

去化周期显著上升。 从数据来看， 15 城商品房去化周期（截至 3.10）为 606 天，上月同期为 552 天。

土地市场愈发低迷。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（截至 3.13） 成交土地建面同比-35.6%，上周累计同比-31.8%；本周 100 大中城市（ 3.7~3.13）土地成交溢价率 0.0%，上周 1.0%； 100 大中城市本年累计（截至 3.13）土地成交总价同比-67.8%，上周累计同比-65.3%。

内债发行转弱，融资持续低迷。 从数据来看，境内地产债发行规模（ 3.13.13）累计同比-49.9%，上月规模同比-18.3%；境外地产债发行规模（ 3.13.13）累计同比-69.4%，上月规模同比-90.1%；信托融资规模（ 3.1~3.13）累计同比-82.0%，上月规模同比-51.2%。

投资策略： 根据央行发布的数据， 2 月人民币贷款增加 1.23 万亿元，同比少增 1258 亿元，其中居民中长期贷款净减少 459 亿元，是 2007 年公布社融数据以来的首次净减少。高频数据也显示 3 月份上旬的新房交易情况正在进一步恶化，居民购房意愿极为低迷。 在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战， 市场维稳力度进一步加强已经是刻不容缓。

3 月 2 日，中国银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。 3 月 5 日发布的《政府工作报告》也指出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。我们认为， 中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。 在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。“三亿新市民”的住房刚需有望成为下一阶段政

策支持的重点，也有望成为低能级城市销售颓势扭转的重要支撑。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。