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2022年11月03日发布

新房销售一线及部分二线城市表现较优。 北京成交 29 万平，环比涨幅-17%，上海、广州、深圳分别成交 14.9、 16.1、 7.2 万平，环比分别上涨 38.7%、 11%、-8.1%；二线城市除杭州（38.5 万平）、成都（36.0 万平）、宁波（23.5 万平）、青岛（22.1 万平）环比上涨，其余城市均存在 10%以上的跌幅。

供应增加需求转弱，市场销售反应平淡。 由于疫情多点散发的原因，原本为推盘高峰的 10 月，过半城市商品房供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。上周商品房供应开始回升，带动上海、深圳、杭州、宁波等城市销售回温，环比均有上涨。如果后续疫情缓解，企业开盘量增加，则销售量可能有一波小幅上涨。

部分企业债券违约风险加剧，市场化企业减少土地投资。 部分公司债券违约风险加剧，且销售疲软回款承压；在成都、无锡等集中供地城市推出的四批次项目中，非城投和本土国企拿地量进一步下降；如债券违约风险一直存在，规模房企投资仍有可能继续减少。

政策或将在短暂空窗期后， 继续维持宽松。 在市场销售和企业投资回暖略显乏力的情况下，各城市在疫情稳定后或将会继续出台需求端刺激政策。重点关注上海、杭州等市场热度略有下降、前期政策留有较大空间的核心城市。

投资建议： 当前地产行业正处在政策宽松的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多因城施策促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。

风险提示： 政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险