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2022年11月01日发布

要点

事件：10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布关于《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》的通知

点评：全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，深圳租赁参考价的发布或有利于引导租赁市场价格预期、降低新市民安居成本、稳定已发行公募REITs产品的收益率预期

1）中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，预期后续将持续加速在房地产发展新模式上的探索，积极推动租赁市场建设，更多聚焦保民生、提品质。

2）10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布的《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》通知，其中提及发布原因为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展、提高租赁市场价格透明度，此后将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。此次发布的租赁参考价格覆盖深圳全市各区（不含深汕合作区），包括4319个小区(其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个)、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区，未纳入本次租赁参考价格覆盖范围的小区租金可参照同地段同类型同品质楼盘的租赁参考价格确定。

3）与诸葛找房数据研究中心发布的深圳租金数据对比，深圳市2022年度房屋租赁参考价格较热点区域的当前市场价格偏低，此次租赁参考价的发布或有利于租赁双方合理议价、平衡租客与房东利益，在规范市场大数据统计的基础上进一步引导价格走向、稳定价格预期、维持市场租金平稳；另一方面利于保障新居民租赁权益，降低新市民安居成本，进而释放消费需求潜力；同时指导价更多在于对保障性租赁住房进行定价，在当前保租房REITs快速扩容下利于稳定已发行公募REITs产品的收益率预期。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。