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2022年11月01日发布

核心观点

统计局公布2022年9月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为13532万平米/13510亿元/12750亿元/9705万平米，同比增速分别为-16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%，前值-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%。

9月销售同比降幅收窄，但当前政策力度仍不足以支持基本面明显改善。9月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅均有回落，销售均价为9,984元/平方米，较去年同期增长2.3%。开发商在“金九银十”的传统销售旺季加大推盘和促销力度，叠加前期政策宽松效果有所释放、政府开展集中回购及保交付对购房者信心的修复，多因素推动下销售略有回暖，在低前值基础上降幅缩窄。但当前政策仍维持托底思维，政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用，销售难以突破弱复苏的态势。

新开工持续下行，房地产投资降幅有所回落。9月新开工面积同比下降44.4%，前值为-45.7%。市场并未出现明显的转暖迹象，房企补库存的动力不足，保交付、土储不足、城投开发能力有限也是新开工乏力的原因，预计新开工持续下行趋势转变的可能性不大。9月房地产投资同比下滑12.1%，降幅有所回落。目前房企资金压力较大，土地市场亦进一步降温，预计房地产投资仍将处于探底过程中。

到位资金降幅基本持平，房企融资压力不减。从资金面来看，9月份房地产企业到位资金13,481亿，同比增速-21.3%，前值为-21.7%，房企融资端持续承压。分项来看，供应端国内贷款同比降幅再度走阔，需求端销售有所修复带动销售回款小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款降幅均有所收窄，但目前销售尚未进入实质性好转的通道，后续房企仍要面临较大的经营和融资现金流压力。

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-9月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-39.3%、-48.2%、-52.9%和-47.1%。1-9月TOP10销售集中度为22.1%，前值22.4%，全年来看集中度进一步下降难以避免。

我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。

投资建议与投资标的

本月房地产行业主要统计指标未见实质性改善，房企“金九”加大推盘和促销力度推动销售降幅收窄，进而销售回款好转；但市场尚未出现明显转暖的迹象，房企补库存的动力不强，开工、投资仍持续下行，行业基本面弱复苏的态势没有发生根本改变。在“金九”需求恢复缓慢的情况下，“银十”前多部委出台宽松政策组合，分别针对二、三线城市刚需和一线城市的改善需求予以支持。对于房价连续下跌的二、三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，但政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足；而对于换购住房个税减免的政策，短期或对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用，但总体而言以上政策宽松力度仍显克制，政策组合效果仍有待观察。从国庆假期过后的市场表现来看，新房认购无明显起色，居民购房观望情绪不减，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，Q4末有望看到更大力度的宽松政策。预计企业间分化仍将加剧，我们看好央国企和高评级民企的相对优势，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。