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2022年11月01日发布

投资摘要：

每周一谈：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势

商品房销售单月同比跌幅持续收窄低基数以外边际仍有弱改善

9月商品房销售单月跌幅收窄，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-26.3%、-22.2%，较上月提升1.6pct、0.9pct。销售额及销售面积单月同比分别为-14.2%、-16.2%，较上月跌幅收窄5.7pct、6.4pct。低基数与宽松政策共同作用下，销售开始出现连续单月同比改善，市场仍处于复苏趋势内。

从商品房销售额绝对值来看，在基数效应以外，市场有进一步改善，但复苏力度仍偏弱。9月商品房单月销售额13510亿，较五年均值15764亿低14%，这一差距较8月收窄3.6pct，连续两个月实现5年均值口径下边际改善。年度口径来看，9月单月销售额仍低于2021年，改善空间已较有限。

房地产开发资金来源延续转暖需求端向上供给端回落

融资端开发资金来源单月跌幅小幅缩减，房地产开发资金来源9月累计同比增速-24.5%，较上月跌幅收窄0.4pct，单月同比增速-21.3%，较上月跌幅收窄0.5pct。从资金来源构成来看，9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%、-18.7%、-18.2%，较上月分别减少7.9pct、减少7.1pct、增加7.3pct、增加0.1pct。

9月在融资渠道中，供给端走弱，而需求端持续回暖。其中占比较高的定金及预收款出现持续好转是较好的信号，定金预售款从销售的流程上看领先于按揭贷款放款时点，出现好转或提示按揭贷款也有持续改善空间。

“保交楼”促竣工面积大幅反弹资金紧张下新开工持续承压

新开工仍低迷，竣工保持修复趋势，9月新开工面积累计同比增速-38%，竣工面积同比增速-19.9%，施工面积同比增速-5.3%，分别较上月减少0.8pct、提升1.3pct、减少0.8pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-44.4%、竣工面积同比增速-6%、施工面积同比增速-43.2%，分别较上月增加1.3pct、减少3.5pct、减少4.6pct。

新开工与竣工面积保持上月较大的单月增速差，房企资金仍紧，“保交楼”仍是核心。有限资金下，房企缺少新取地开工动力，新开工与竣工难以两头兼顾；竣工端在连续两月出现单月同比年内大幅改善，进一步明确了“保交付”的政策决心和动作确定性。

房地产开发投资同比增速延续下行

投资端持续承压，房地产开发投资完成额9月累计同比增速-8%，较上月下降0.6pct，单月同比增速-12.1%，较上月增加1.7pct。基本面尚未完全触底叠加行业资金尚紧张背景下，房企在投资端仍然保持了谨慎的姿态。

土地购置费已进入下行通道，9月房地产投资出现小幅单月同比改善源于工程端投入增加。9月土地购置费同比增速-8.7%，其他房地产投资同比增速-13.6%，分别较上月减少0.7pct，增加2.8pct；随着土地购置费逐步开始以反应2022年土地成交价款为主，土地购置费边际仍有下行压力，未来投资端需工程投资支出支撑，从施工口径观察，后端竣工贡献将大于新开工。

行业仍处于销售弱复苏+竣工支撑施工及投资的状态，核心问题仍是复苏慢+资金紧，边际有好转但未出现根本性改善，仍需等待销售端进一步回暖。

数据追踪（10月17日-10月23日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-14pct、-29pct，一线城市-6pct，-24pct，二线城市-6pct，-27pct，三线城市-36pct，-40pct。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+50pct，累计同比-12pct。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-37pct，土地成交溢价率为1.96%。

城市行情环比：北京（+40pct），上海（+16pct），广州（-26pct），深圳（-31pct），南京（+11pct），杭州（-10pct），武汉（-21pct）。

投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。