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2022年10月24日发布

周度观点：根据中国证券报报道，证监会在确保股市融资不投向房地产业务前提下，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。尽管大多数以房产开发为主的上市房企难以直接受益，但对于部分仅存个别项目的已转型房企或涉及部分地产业务的基建等企业或相对利好，本次调整也体现地产政策更注重实质原则。对于当前地产行业困局，我们认为核心问题仍在于信心不足，市场回暖乏力，未来仍需要政策进一步呵护。本周天津、南京第三轮集中供地完成，两地土拍均以底价成交为主，市场热度依旧低迷；央国企仍为拿地主力，南京地方国企拿地超八成，天津本土小型民企拿地积极性有所提升、城投托底现象改善。本周新房、二手房成交环比回落，后续随着政策效应显现楼市有望逐步修复，但过程或相对波折。考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化。持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。

政策环境监测：1）天津、南京第三轮土拍落幕，整体表现仍显平淡；2）证监会允许满足特定条件的涉房地产企业在A股市场融资。

市场运行监测：1）成交环比回落，有望温和修复。本周（10.15-10.21）新房成交3.2万套，环比降0.3%，二手房成交1.6万套，环比降16.4%。10月（截至21日）新房日均成交同比降36%，降幅较9月扩大27.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略降，短期维持稳定。16城取证库存10360万平，环比降0.3%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4199.6万平、成交建面3382.3万平，环比升182.7%、升152.3%；成交溢价率2.9%，环比降7.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、27.8%、69.3%，环比分别升2.5pct、升0.3pct、降2.8pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行44.9亿元，环比减少83.8亿元；海外债发行1.2亿美元，上周无发行；发行利率1.85%-10.75%，可比利率较前次持平。2）地产股：本周房地产板块跌2.25%，跑赢沪深300（-2.59%）；当前地产板块PE（TTM）11.95倍，估值处于近五年80%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、保利发展、滨江集团；南向资金净流入前三为中国海外发展、华润置地、万科企业。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。