理工酷

2022年10月24日发布

事件描述

国家统计局发布2022年1-9月房地产行业开发投资和销售数据。1-9月：商品房销售面积累计同比-22.2%，当月同比-16.2%；商品房销售额累计同比-26.3%，当月同比-14.2%；地产投资累计同比-8.0%，当月同比-12.1%；到位资金累计同比-24.5%，当月同比-21.3%。

事件评论

9月商品房销售继续修复，当月同比降幅收窄较为明显。销售标题例子:8月商品房销售弱修复，降幅相比7月收窄。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升6.4、上升5.7个百分点；销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%，增速相比前月分别上升1.0、下降1.2个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份、9月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。

销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。

到位资金降幅收窄，定金及预收款、个人按揭贷款有所改善。9月到位资金累计同比、当月同比分别-24.55%、-21.27%，增速相比前月分别上升0.4、上升0.5个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-27.2%（前值-27.4%）、-14.1%（前值-12.3%）、-34.1%（前值-35.8%）、-23.7%（前值-24.4%）；当月同比分别-25.4%（前值-17.6%）、-25.5%（前值-18.4%）、-18.7%（前值-26.0%）、-18.2%（前值-18.3%）。销售增速弱修复，导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金降幅收窄，房企失血状态略有缓解但压力仍存。

拿地端持续低迷，行业整体资金压力较大，压制远期销售表现。9月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.0%、-46.2%，增速相比前月分别下降3.3、下降3.7个百分点，当月同比分别-65.0%、-55.4%，增速相比前月分别下降8.4、下降14.4个百分点。虽然销售呈现弱修复，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大。而且，从远期角度，拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。

投资端数据表现仍然承压。9月地产投资累计同比-8.0%，当月同比-12.1%，增速分别相比前月下降0.6、上升1.7个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-7.5%、-19.9%，增速相比前月分别下降0.6、上升1.3个百分点，当月同比分别-11.5%、-6.0%,增速相比前月分别上升2.0、下降3.5个百分点。施工面积累计同比-5.3%，增速相比前月下降0.6个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。

地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）、天地源（未覆盖）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。