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2022年10月24日发布

投资摘要：

市场行情：

本周（10.17-10.21）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.25%（上周-1.70%），A股大盘（万得全A）涨幅-1.00%（上周2.77%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.81%（上周-7.14%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.27%（上周-6.50%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。

行业基本面：

新房销售维持弱势，二手房销售维持复苏。从数据来看，35城商品房累计销售面积（10.110.20）同比-22.6%，上月同比-11.5%；16城二手房成交面积（10.110.20）同比47.5%，上月同比21.0%。

去化周期有所上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至10.20）为644天，上月同期为611天。

土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至10.23）成交土地建面同比-17.7%，上周累计同比-17.4%；本周100大中城市（10.17~10.23）土地成交溢价率2.0%，上周2.9%；100大中城市本年累计（截至10.23）土地成交总价同比-38.1%，上周累计同比-38.6%。

外债融资持续停滞。从数据来看，境内地产债发行规模（10.110.23）累计同比63.2%，上月规模同比-16.3%。境外地产债发行规模（10.110.23）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2%

投资策略：

10月22日，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资，该政策符合“房住不炒”以及金融更好支持实体经济发展的方向。一是自身及控股子公司最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超10%；二是参股子公司最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超10%。我们认为，该政策既有助于促进相关企业剥离房地产业务或出售房地产资产，以降低房地产业务比例来满足融资要求；同时也有助于更多的社会资金参与到“保交楼”或出险项目处置中。

我们认为，行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，“房住不炒”的行业定位与当前加强行业纾困与需求刺激力度之间并不矛盾。楼市压力较大的二线城市和低能级城市，出台降低房贷利率、降低首付比例、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等刺激政策都变得更加积极。而对经济较为强劲、楼市压力相对较小的一二线热点城市，在“房住不炒”的原则下，政策的松动还是会讲究循序渐近而非大力刺激需求，但政策依然会不断的试探性出台。当前二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。