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2022年10月23日发布

本周核心观点：国庆假期后第三周，新房二手房交易热度分化延续。15城二手房成交面积161.14万平方米，同比上升51.55%，热度维持高位。新房成交面积286.07万平方米，同比下降13.41%，跌幅较前两周收窄。16城库存面积环比微降，去化周期缩短。10月19日，本周南京和天津完成第三批次土拍。南京32宗地中仅1宗流拍，其中多达27宗底价成交。平均溢价率由二轮的2.9%进一步走低至2.6%，并降至集中供地以来的最低位，土拍热度继续下行。从拿地企业方面来看，地方城建和城投公司仍是主力。天津第三批次土拍于10月17日完成。15宗涉宅地块无流拍，其中14宗底价成交，1宗溢价成交，整体溢价率0.13%，成交楼面均价8048元/㎡。天津本轮土拍热度较前两轮回暖，成交总价与楼面价均较年内前两批次出现明显上涨。此外，此前6宗流拍或停牌的土地再度挂牌，成功出让。从参与主体来看，国央企仍是拿地主力，中海本轮竞得2宗地块，部分本土小型民企回归拿地，地方平台托底比例下降。

重点政策解读：二十大报告指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来合理的住房需求仍是政策支持和鼓励的主要对象。“房住不炒”背景下，下调按揭利率、放松限购限贷等政策仍有一定空间，刚需和改善性住房需求或成为未来楼市的重要支撑。10月15日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即将地块由此前的商业性办公用地变更为居住用地。深圳市长期存在住宅供地偏紧而商业用地过剩的结构性问题。此次土地性质变更后，将新增3.07万平方米的居住用地指标。土地供应结构优化，多渠道增加住宅用地供给，将有助于改善深圳楼市供需格局。

一周行情回顾：本周（2022/10/17-2022/10/23)申万房地产指数下跌2.25%，跑输上证综指1.17pct,在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数下跌1.91%，跑输恒生综指0.13pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金辉控股（17.35%）、中天金融（13.51%）、珠江股份（11.65%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（-25.71%）、绿城中国（-19.15%）、中国金茂（-12.93%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.20%，跑输恒生综指2.42pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（5.88%）、旭辉永升服务（2.09%）、国锐地产（2.06%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：正荣服务（-15.66%）、绿城管理控股（-13.50%）、滨江服务（-11.51%）。

地产市场监测：本周（2022/10/15-2022/10/21）30个大中城新房成交面积286.07万平方米，同比下降13.41%，环比下降1.15%。15城二手房成交面积161.14万平方米，同比上升51.55%，环比下降15.04%。监测16个重点城市库存面积19282.37万平方米，环比下降0.06%，去化周期87.67周，较上周缩短0.36周。上周（2022/10/09-2022/10/15）土地成交情况：100大中城市土地供应建面4199.62万平方米，同比上升0.35%，环比上升182.69%；土地成交建面3300.73万平方米，同比下降20.62%，环比上升151.44%；供需比上升为1.27，溢价率为3.01%。

房企融资情况：本周（2022/10/15-2022/10/21)房企境内新发债总额为47.93亿元，同比上升24.14%，环比下降62.76%；债务总偿还量为226.69亿元，同比上升42.70%，环比上升190.20%；净融资额-178.76亿元。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。