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2022年10月18日发布

我们认为当前销售处于筑底回升阶段，在中央多重有利因素的叠加带动以及地方的积极落实跟进下，本周我们看到了新房与二手房成交高频数据均出现了回升，不过持续性仍待观察。

核心观点

本周新房成交同比降幅收窄，高能级城市率先修复；二手房成交同比增速转正。43城新房成交面积347.7万平，同比下降36.2%，同比降幅收窄了18.4个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-7.0%、-28.8%、-41.1%，其中一、二线城市同比降幅分别收窄了50.8和29.2个百分点，三线城市同比降幅扩大了18.4个百分点。15城二手房成交面积167.2万平，同比上升57.9%，同比由负转正，同比增速较上周提升了127个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为26.6%、95.2%、118.9%，同比增速较上周分别提升了86、193、196个百分点。

新房库存面积、去化周期同环比均上升。14城新房库存面积为1.0亿平，环比上升1.0%，同比上升4.6%，去化周期为13.6个月，环比上升0.1个月，同比上升1.9个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为1.7%、-3.8%、16.9%；去化周期分别为11.0、12.7、14.3个月，环比变动0.2、-0.5、2.1个月。

土地市场同比量涨价跌，溢价率同环比均提升。百城土地成交建面1318万平，环比-73.1%，同比+14.5%；成交土地总价152亿元，环比-84.3%，同比-42.3%；楼面均价1154元/平，环比-41.6%，同比-49.6%；溢价率10.58%，环比+340.8%，同比+565.4%。

本周房企国内债券发行规模同比大幅增长。房地产行业国内债券总发行量为128.7亿元，同比+145.1%；净融资额为+50.6亿元。其中央国企国内债券总发行量为122.7亿元，同比+133.7%；净融资额为+86.2亿元。民企国内债券总发行量为6.0亿元，同比-52.9%；净融资额为-35.7亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降1.7个百分点；相对沪深300收益为-2.7%，较上周下降2.7个百分点。房地产板块PE为12.21X，较上周下降0.22X。

本周（10.8-10.14），北上资金对医药生物、有色金属和传媒加仓金额较大，分别为15.32、10.73和9.61亿元。对房地产的持股占比下降0.09%（上周无明显变化），净买入-7.05亿元（上周净买入0亿元）。

投资建议

我们认为当前销售处于筑底回升阶段，在中央多重有利因素的叠加带动以及地方的积极落实跟进下，本周（国庆节后第一周）我们看到了新房与二手房成交高频数据均出现了回升，不过持续性仍待观察。截至10月16日，已经有超过20个城市公告落实跟进中央930政策，对住房公积金贷款利率或商业贷款利率进行了下调。本周也有财联社多家媒体报道称，苏州政府拟“定向回购部分新房项目”，我们认为，地方政府回购商品房是出于稳定市场的目的，加速库存去化，减轻房企的资金周转压力，绝大部分被回购的商品房或用于保障性住房，整体房地产市场回暖仍需购房者的信心恢复。二十大报告针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与十九大报告一致，我们认为中央将继续发力完善住房供给侧，并大力推动保障与租赁市场的发展。

预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下三条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。