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2022年10月17日发布

园区基础设施REITs陆续上市，首日延续此前热潮

本周三支园区基础设施REITs陆续上市，上市首日均实现30%涨停，延续此前保障性租赁住房REITs上市首日涨停的热潮。此次三支基金上市共募集到38.75亿元，占20支上市公募REITs总募集规模的6.27%。截至2022年10月14日，共有7支园区基础设施类REITs上市，是目前我国上市REITs数量最多的一种资产类型。

新上市REITs备受追捧的主要原因在于近期股票二级市场表现弱于REITs、资产荒的背景下REITs凭借较高的现金分派率（参考近期上市的REITs招募说明书）获得投资者青睐。

10月11日，贵州省发改委联合贵州证监局印发《贵州省推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点方案》，将重点在供水、产业园区、大数据、旅游、交通、保障性租赁住房登领域推进试点建设。此次推进REITs试点旨在有效盘活存量资产，带动增量投资，提升基础设施运营管理水平，强化资本市场服务实体经济能力。10月13日，中金安徽交控REIT获批通过，是又一单高速公路REITs，资产估值达到111.98亿元，或成为目前市场上规模最大的REITs项目。随着REITs项目整体规模扩大，以及未来或有更多省份推进REITs试点的工作，REITs整体的规模有望进一步扩大。

本周REITs跑输上证综指

本周，REITs下跌1.20%，上证综指上涨1.57%，国债指数上涨0.14%。滚动4周，REITs指数下跌3.04%，上证综指下跌5.83%，国债指数上涨0.19%。根据我们的统计测算，截至2022年10月14日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.41；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌1.94%，特许经营权类REITs下跌0.59%。滚动4周，产权类REITs下跌3.03%，特许经营权类REITs下跌3.01%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。

产权类REITs的ABS倍数收益率普遍低于特许经营权类REITs

我们选取中证估值的ABS倍数收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年10月14日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.21倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.02倍。分资产类型看，剔除本周新上市的三支基金，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，6.8%）区间内；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.8%以上。

投资建议：近期，公募REITs上市首日受热捧，8月上市的保障性租赁住房REITs和本周上市的园区基础设施REITs上市首日基本实现涨停。在资产荒的背景下，REITs凭借较高的现金分派率获得投资者青睐。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期