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2022年10月17日发布

核心观点

房价连续下跌的二三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足。70城中23个城市符合新房均价同环比连续下降的条件，央行授权阶段性自主调整首套房贷利率。我们预计上述城市主流首套房贷利率降至LPR下浮40-60bp，即LPR打8.5折-9折。但考虑到刚需首置客群占比偏低，此外疫情影响下需求韧性相对偏弱，定向降息作用或不及直接降低首付比例。住房公积金贷款规模相对较小，预计下调首套房公积金贷款利率的提振作用亦不明显。

换购住房个税减免力度有限，主要利好北京等存量交易占主导、换房税负较重的一线城市，对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用。当前二手房交易个税采取差额据实征收和全额核定征收两种方式，税负因城而异，主要取决于是否满5唯一、是否可核实房屋原值以及是否为普通住宅。对于北京等二手交易占主导、换房税负较重的城市，个税减免政策一定程度上有利于交易进程的加速。但对于二手市场活跃度低、换房个税负担较轻的城市影响较小。2016-2020年全国二手房屋转让个税占二手房销售金额的比例约0.8%，我们估算当前二手房个税规模在350-400亿元左右，2022Q4至2023年底实际可形成的个税减免规模约50亿元。

国庆期间新房网签滞后，房企促销力度加大，城市间、企业间认购表现分化，二手市场表现略好于新房，整体购房热情仍有限。国庆新房网签数据同比降幅逾3成，主要受到备案延迟影响。实际认购端表现在房企加大打折促销力度下略好于网签；城市间、企业间表现分化，头部央国企表现更优，认购业绩总体持平或小幅低于去年同期。二手房成交回暖，体现出个税减免等政策在促成交方面有一定作用，但从带看量指标来看，二手房新增需求改善有限，仍需观察政策后续效果。

投资建议与投资标的

在“金九”需求恢复缓慢的情况下，“银十”前多部委出台宽松政策组合，分别针对二三线城市刚需和北京等一线城市的改善需求予以支持，我们认为短期或有助于部分利率敏感型客群成交并促进在途二手交易进程加速，但总体而言宽松力度仍显克制，政策组合效果仍有待观察。从国庆期间市场表现来看，各地加大促销力度下新房认购并无明显起色，同时二手房新增需求改善有限，居民购房观望情绪不减。我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，供需双弱的格局或将持续，Q4末或有机会看到更大力度的宽松政策。随着高评级企业销售复苏并持续获取优质土地资源，预计企业间分化将加剧，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。假设条件变化对测算结果影响的风险。