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2022年10月17日发布

行业点评

本周A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.4%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-7.7%。

本周广州、南昌、徐州等地第三批土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1499万㎡，单周环比390%（上周国庆假期），单周同比-25%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面38157万㎡，累计同比-43%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

国庆后一周新房销售不及9月平均水平。本周（10.8-10.14）35个城市商品房成交合计415万平米，较9月周度平均-14.9%，周同比-27%。其中，一线城市较9月周度平均-21.3%，周同比+0%；二线城市较9月周度平均-9.4%，周同比-27%；三四线城市较9月周度平均-40.2%，周同比-62%。

本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计186万平米，较9月周度平均+29.2%，周同比+67%。其中，一线城市较9月周度平均+15.6%，周同比+37%；二线城市较9月周度平均+33.8%，周同比+74%；三四线城市较9月周度平均+39.9%，周同比+181%。

全国11城自主下调首套房贷最低利率，58城下调首套公积金贷款利率。9月29日央行等发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》的通知，对于连续下跌的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日央行将5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别向下调整为2.6%和3.1%。根据各政府网站及相关媒体报道，目前多地政府快速响应，积极跟进出台相关政策，截至10月16日，据不完全统计已有11城自主下调首套房贷最低利率，已有58城响应下调首套公积金贷款利率，持续落地的宽松信贷政策将在一定程度上提振购房者信心，促进四季度市场的结构性逐步复苏。

财政部发文严禁通过国企拿地虚增土地出让收入。10月14日，财政部发文称严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。自2021年下半年以来，土地市场热度下降，政府平台兜底拿地增加，2022年一二批次集中土拍中地方国企拿地比例分别为34%和41%。未来在政策约束下该比例将降低，地方政府或加大让利房企的措施，以提高房企拿地意愿，我们认为现金流安全稳健、有拿地能力的房企或更加受益。

投资建议

首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约