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2022年10月17日发布

每周一谈：集中供地回顾土地市场热度仍显不足

近期22个集中供地城市中，除成都、济南、南京、沈阳、天津、长春、长沙、郑州、重庆9座城市外，均已完成三批次土拍，主要核心城市的土拍已渐进尾声，我们主要回顾了完成三批次供地城市的土地市场表现，整体来看，22座集中供地城市土地市场热度仍显不足，主要特征如下：

供给成交双弱：2022年一至三批次集中供地起拍总价及成交总价均与2021年有一定差距，其中2022年一二批次差距更为显着，而由于部分城市三批次尚未完成土拍，且有南京、无锡、苏州几座城市采用了四批次供地机制，22座城市集中供地全年成交量跌幅将收窄；

流拍率回落，但溢价率仍在低位：进入2022年土地市场流拍现象有明显改善，2022年一二批次流拍率持续下降，三批次有小幅回升，成交溢价率则始终处于的低位；一方面反映出市场悲观情绪有所消退，但投资端仍相对谨慎的态度，另一方面部分城市有较多地方城投托底现象也是流拍率及溢价率同步下行的原因；

保证金比例降低，土拍政策友好：2022年三批次供地的整体保证金占比均低于2021年同期，部分城市通过降低参拍保证金比例降低房企资金压力，提升房企参拍意愿；

起拍及成交楼面价持续提升，供给端地块素质较好，房企聚焦核心区：2022年一到三批次集中供地起拍楼面价及成交楼面价持续提升，这意味着供给端各地供应土地品质有提升，从而进一步提升房企参拍意愿，从需求端观察，房企参拍土地素质也随之提高，房企取地聚焦高能级优质地块；

具体城市来看：核心城市土地成交价款领先，北京、上海、杭州、南京、成都、广州、深圳几座城市土地成交总价占比较高；华东区域溢价率整体领跑，部分城市溢价率有下降：从溢价率观察，以华东区域城市表现最佳，宁波、合肥、杭州、苏州、上海均表现良好；中部城市普遍表现一般，近期华南区域广州、深圳土地市场热度有所下滑;

取地以国央企为绝对主力，中型房企取地发力：截止至本周，22座集中供地城市房企权益取地金额TOP50中以国央企为绝对主力，除滨江、大华、伟星等少数民企外无规模民企进入TOP50；从同比口径观察，头部房企取地力度较去年无明显提升，而中型房企如建发、华发、国贸、上海地产、中建东孚等房企取地同比增速领先。

从土地市场来看，近期房企取地意愿并未明显改善，由于取地是房企资金状况和取地信心的延伸，从土地市场回望商品房市场，可以从侧面观察到市场的热度还未发生明显改善；未来有待宽松政策进一步促进观望情绪改善。

此外由于土地市场竞争位于低位，叠加政府在土地市场持续对房企的让利姿态，获取土地的盈利空间仍相对可观，当前仍是资金相对充裕房企积极获取优质土地的窗口期，有利于该部分房企在未来市场格局中占据更高占位。

数据追踪（10月3日-10月9日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-45pct、-30pct，一线城市-44pct，-25pct，二线城市-49pct，-27pct，三线城市-34pct，-40pct。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+262pct，累计同比-12pct。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比-18pct，成交金额累计同比-37pct，土地成交溢价率为6.83%。

城市行情环比：北京（-75pct），上海（-82pct），广州（-69pct），深圳（-85pct），南京（-71pct），杭州（-91pct），武汉（-61pct）

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。