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2022年10月17日发布

周度观点：二十大报告中明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，随后新华社“二十大报告”新闻稿中仍提到“房住不炒”，房地产整体仍延续此前总基调。但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，我们认为短期政策改善的方向没有改变。国庆前夕央行下调首套个人住房公积金贷款利率，本周武汉、天津等地相继发文跟进，政策春风下二手房市场已率先回温，周均成交套数创年内新高。随着政策效应逐步累积，四季度新房市场有望逐步修复，但考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化。投资建议方面，强信用的央国企及优质民企将更加受益政策的宽松，销售端有望率先修复，持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。

政策环境监测：1）二十大提出加快建立“租购并举”住房制度，武汉等地发文下调公积金贷款利率；2）广州第三批土拍揽金479亿，8成以上地块底价成交。

市场运行监测：1）周均二手成交套数创年内新高。本周（10.8-10.14）新房成交3.7万套，较国庆假期前一周（9.24-9.30）降46.7%；二手房成交1.9万套，较国庆假期前一周升10%。2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略升，短期维持稳定。16城取证库存10369万平，环比升1.2%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交回落、溢价率上升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1485.6万平、成交建面1317.6万平，环比降82.1%、降73.1%；成交溢价率10.6%，环比升8.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、27.1%、72.9%，环比分别降9.9pct、降6.7pct、升16.6pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行128.7亿元，环比增加47.2亿元；无海外债发行；发债利率1.78%-3.8%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.7%，跑输沪深300（0.99%）；当前地产板块PE（TTM）12.21倍，估值处于近五年85.4%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为祥生控股集团、华发股份、正荣地产。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万业企业、雅戈尔、新城控股；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、绿城中国。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险;2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3）房地产行业短期波动超出预期风险。