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2022年10月16日发布

本周核心观点

政策面：本周中央强调加强“三公”经费管控，各地需求政策持续推进。中央：财政部发布关于加强“三公”经费管理严控一般性支出通知，其中提及严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。各地：贷款调整：安徽安庆、河南郑州上调公积金贷款额度、降低首付比例、调整首套房利率；购房补贴：浙江丽水、福建泉州、山东济宁等7地推出购房补贴政策，按照契税比例或直接按照购房总额发放购房补贴；江西九江、贵州铜仁、江西宜春、湖南益阳四县市发布政策组合，包括提供购房补贴、降低个人购房贷款首付比例、提高住房公积金贷款额度、提高住房公积金贷款比例。

基本面：本周新房及二手房市场数据受到上周国庆期间（2022.9.30-10.6）低基数的影响，环比均由负转正，成交数据处于假期后反弹阶段：本周全国30城新房成交面积247万平，环比+63.9%，环比较上周上升132pct；同比-33.3%，同比较上周下降68pct。若剔除常州、泉州、厦门等无成交数据的城市后，成交面积同比-33%。新房市场分线城市来看，本周各线城市环比均由负转正，一线城市同比跌幅收窄，二线、三城市同环比由正转负。本周18城二手房成交面积143万平，环比+413.5%，环比增速较上周上升494.8pct，同比+41.4%，同比较上周下降693.4pct。二手房市场分线城市来看，本周各线城市环比均上升；一、二线城市同比增速放缓，三线城市同比涨幅扩大。

板块行情：SW房地产下跌1.70%，房地产跑输大盘2.69pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌5.10%，跑赢大盘1.40pct，恒生地产建筑业本周收益率排名5。物业板块方面，恒生物业服务及管理下跌8.42%，恒生物业服务及管理跑输大盘4.73pct，表现弱大于市。本周A、H股地产重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数，AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数。

本周观点：新房和二手房市场因国庆期间认购和网签数据错配，导致国庆期间网签数据偏低，节后本周数据补录则导致数据出现显著反弹，我们认为该现象符合预期。本周各地积极跟进贷款利率下调和提供购房补贴等相关政策。10月14日财政部发布关于加强“三公”经费管理严控一般性支出通知，其中提及严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。我们认为该通知后续进入实施阶段可能导致地方土地市场成交总量进一步下探，Q4及2023年土拍市场可能持续冷淡；中期可能促使两集中土地政策逐步退出历史舞台；长期可能导致核心城市新房供应减少二现房库存消化提升，核心城市供过于求的现象可能再现，利好聚焦核心城市的开发商资产价值提升。我们认为10月行业政策相对真空，Q4房企风险未完全出尽且基本面未出现有利修复前可能导致10月之后政策再次推进。本轮周期需求修复弱于以往周期，此情形下我们认为穿越周期的房企变动不大且受益于行业供给侧优化确定性强，继续看好两头开发企业。1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+土储优质，重点推荐：A-保利发展；2）深耕优质区域的公司，重点推荐：A-华发股份、滨江集团、天健集团；H-越秀地产；3）市场修复利好二手房中介机构交易活跃度提升，重点推荐：贝壳。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。