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2022年10月14日发布

百强房企销售：环比转正，国央企销售分化加剧。 2022 年 1-9 月百强房企累计销售金额为 53,087.80 亿元，同比下降 45.8%，较上月跌幅收窄 1.8pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为 6268.80 亿元，同比下降 26.5%，跌幅收窄 10.88pct，环比上升3.7%。整体而言，去化困难依旧是当前市场面临的主要难题，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现，累计业绩同比降幅仍保持在 45.4%的较高水平，单月销售数据回升也不明显。正是由于销售并未恢复，绝大多数企业目标完成情况不及预期，加之推盘会导致现金流流出，进一步加重资金压力，因此房企对于推盘仍保持谨慎的态度，部分城市更是放缓甚至直接暂停了推盘的节奏，“金九”黯然失色。目前行业下行压力持续，市场信心及购买力尚处在低位，今年年内去化压力依旧不小，房企仍需积极寻找局部机会窗口，择机外推。 分梯队看， 各梯队同比跌幅均收窄，除 TOP11-20 单月销售金额环比均转正 。 累计全口径销售金额入榜门槛 方面， 9 月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 累计全 口 径 销 售 金 额 入 榜 门 槛 分 别 为2021.2/1432/688.8/303/100.2 亿元，同比下降-50.6%/-37.4%/-47.5%/-50.8%/-50.1%，各梯队入榜门槛 的 同比跌幅分别收窄 了 3.7/1.7/4.1/-2.2/3.3pct 。 TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 房 企 占 百 强 房 企 累 计 权 益 销 售 金 额 比 例 为27.5%/13.3%/17.3%/24.1%/17.9% ，分别变动-0.06/0.32/0.16/-0.62/0.21pct ，TOP6-10、TOP11-20 和 TOP51-100 占比提升，TOP20 整体集中度进一步提高。9 月市场在持续复苏，头部房企修复效果初显，百强房企中近五成企业单月业绩环比降低，整体情况较上月有所改善，TOP10 房企中有 6 家、TOP20 房企中有 13 家企业 9 月单月业绩反超上半年的月均水平，头部房企引领销售修复。 Top40 房企中，国企平均单月同比增速 22.92%，同比实现大幅增长主要得益于招商蛇口、华润置地、越秀地产、华发股份、中国铁建等房企同比增速超 40%，央国企销售拐点越发明显。 未来销售 TOP10 房企名单也日渐明朗，9 月除龙湖集团和融创中国排名换位，剩余 8 家公司排名均未发生改变，考虑到融创中国风险尚未完全出清，未来排名第 11、12 的企业有望实现补位。此外，9 月 29 日中央宣布地方可自行放松首套房贷款利率下限，紧接着次日又推出个税减免政策，并降低个人住房公积金贷款利率，皆表明政策东风频吹。我们认为那些能够在核心城市土地市场上持续补货，并能择机外推新盘的国央企和优质民企，在政策东风以及丰富而优质货源的加持下，有望进一步领先行业实现修复。

融资：融资规模明显增长，民企融资环境改善。2022 年 9 月房企境内外融资 573.88 亿元，同比下降 18.1%，环比上升 47.2%，同比降幅收窄，环比回正。其中境内债发行 448.55 亿元，同比增长 14.2%，境外债发行 125.33 亿元，同比下降 59.3%，环比增长 905.9%，回到今年 6 月的发行水平。境内外债券发行期限延长，境外融资成本增长。9 月境内债平均期限 5.43 年，环比增长 1.21 年，平均利率 3.1%，较上月微降。境外债平均期限 2.05 年，环比增长 1.05 年，平均利率 6.8%，环比增长 75bp。境内债以中票和短融为主，整体平均期限延长，境外债方面，盐城东方集团、珠光控股、九龙仓置业各发行了一期期限为 3 年的债券。债券发行仍以国央企为主，民营企业融资环境改善。分企业性质来看，9 月上市房企发行境内债 143.6 亿元，同比增长 4.8%，是今年下半年以来首次同比回正，非上市房企发行规模 318 亿元，同比增长 18.7%。境内债发行主体仍以国企央企为主，国企发行期限延长，发行利率下降；民企和其他所有制企业发债 88 亿元，无论是发债规模还是发债成本都明显好转，融资难度下降。 9 月有 6 家房企评级被下调，2 笔境外债发生实质违约，违约本金合计 9.70 亿美元，1 笔境内债本息违约，合计本金6.31 亿元， 12 笔债券展期。 债务到期压力方面， 考虑行权后年内偿债压力相对下降，企业修复及发展有望迎来宝贵的窗口期。

销售差异化愈发凸显，行业进入关键的政策窗口期。 九月份百强房企销售没有明显起色，主要还是由于大多数能级较弱的城市，住房销售市场依然较弱，导致地产行业整体依然处于下行的趋势中。销售市场的修复需要政策带动，当前房地产行业进入关键的政策窗口期，9 月 29、30 日接连出台的三项新政兼顾刚需、改善性住房，多角度助力销售，皆表明政府“自上而下”加码政策放松的态度，其中“个税减免政策”上一次实施，还得追溯到 1999 年取消福利分房时期，该政策再度被启用，释放信号作用明显。板块方面，我们判断未来销售端的差异化将越发凸显，可能只有部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速和去化，城市的分化将带动销售的分化，加之年内行业出清仍将继续，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。