理工酷

2022年10月12日发布

近期核心观点：

本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍缓慢。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。

从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。

销售：复苏较为缓慢

从月度数据看，复苏趋势较弱。2022年9月单月300城住宅销售面积2898万㎡，环比-6%，单月同比-31%；2022年截至9月，300城住宅累计销售面积27656万㎡，累计同比-41%。2022年9月单月百强房企全口径销售额6269亿元，环比+4%，单月同比-27%；2022年截至9月，百强房企累计全口径销售额53088亿元，累计同比-46%。

从日频数据看，销售缓慢复苏。2022年截至10月7日，30城商品房成交面积11173万㎡，同比-29%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-13%。

拿地：成交量环比改善，溢价率维持低位

2022年9月单月300城住宅土地成交建面为7411万㎡，环比+21%，单月同比-39%；2022年截至9月，300城住宅土地累计成交建面51619万㎡，累计同比-50%。2022年9月300城住宅土地当月成交溢价率为3.65%，维持低位。

融资：债券发行额环比改善

2022年9月，房企发行国内债券444亿元，环比+16%，单月同比+6%；发行海外债券133亿元，环比+3101%，单月同比-57%；合计债券融资577亿元，环比+49%。2022年截至9月，房企发行国内债券4236亿元，同比-22%，发行海外债券1200亿元，同比-56%，合计债券融资金额5437亿元，同比-33%。

重要事件：

①央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。②财政部、税务总局发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。③央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。④郑州已售停工、半停工商品住宅项目已基本实现全面、实质性复工。⑤武汉第三批集中供地收金317亿元，基本底价成交。⑥合肥第三批集中供地收金205亿元，25%地块中止及流拍。⑦上海第三批集中供地收金1054亿元，七成底价成交。⑧苏州第三批集中供地收金127亿元，半数溢价成交。⑨深圳第三批集中供地收金106亿元，6宗成交1宗流拍。⑩宁波第三批集中供地收金102亿元，四成溢价成交。⑪福州第三批集中供地收金126亿元，整体热度较低。⑫广州第三批集中供地收金479亿元，七成底价成交。

风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。