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2022年10月12日发布

【每日一问】

8月29日，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。“是否取消公摊面积”再度引发市场热议。

目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积制度在我国存在已久。“公摊面积”概念最初由中国香港引入内地，最早出现在2001年开始施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的“公用建筑面积”，该办法指出：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

每一户的公摊面积=本户的建筑面积×公摊系数，而套内面积≈建筑面积-公摊面积。我国公摊面积比例无统一标准，联排、别墅相对最低，大约在1%8%，7层以下多层住宅为7%12%，711层住宅为10%16%，1218层住宅为14%20%，1833层住宅为16%24%。

国外普遍没有公摊面积，发达国家套内面积普遍在30平米以上。1）英国：购房合同里写的面积是套内使用面积，而不是宽泛的建筑面积，且公寓阳台或露台面积都是开发商赠送。2）澳大利亚：不存在任何公摊面积。别墅、公寓都是按使用面积计算，垂直高度低于2米的小房间、地下室、跨越房屋之间的通道、房内必须的各种支撑物等都不计入面积。3）日本：没有公摊面积。房产证通常以室内的使用面积计入，不计算墙壁面积。

当前统计局披露的我国城镇户籍人口人均住房建筑面积为39.8平，我们修正后的2021年城镇常住人均住房建筑面积约为31.1平。假设得房率为80%，实际人均套内面积为24.9平。而发达国家的套内面积普遍在30平以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平，日本、韩国分别为31、27平。

“公摊面积”存废之争由来已久。2019年住建部《住宅项目规范》征求意见稿中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”；然而今年3月，最新版本的征求意见稿，已经把这条删除，可见“公摊面积”的取消仍然存在争议。早在2002年，重庆是国内首个取消公摊的城市，实行商品房交易按照套内面积计价的政策。从房价角度来看，效果并不明显。香港2013年取消了公摊面积，但是房价没有下降，2013年、2014年香港房价同比增速分别为7%、4%，与2012年6%的增速基本保持平稳。重庆2002年后的20年间房价也没有因公摊面积制度的取消而出现明显的变化，尤其是对于购房者来说，总价影响不大。重庆的房产销售广告上都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少（总价一样），购房合同上也会载明，同时物业费大部分还是按照建筑面积在收，整体购置费用与后续物业费与此前没有差别。

我们认为取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。1）我们认为鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。

2）改变计价方式或带来变相涨单价的情况。即便取消公摊面积，开发商也可能通过涨房价、涨物业费等方式转嫁公摊费用，因此可能实际意义有限。3）取消公摊面积后，开发商或最大化压缩公共区域以节约成本，进而影响居住的质量与舒适度。

我们认为取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可以优先从以下措施入手。1）先从部分城市开始试点。2）合理控制比例，增加透明度。当前的公摊面积计算，既缺乏统一标准，在测量上又不具有独立性，主要是由开发商测算，然后交由规划部门审批。相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。比如明确公摊标准，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议。也可对肆意扩大公摊的开发商引进一些惩罚赔偿机制。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（10月12日）申万房地产板块上涨1.94%，相对沪深300收益率为0.42%；恒生地产板块下跌2.11%，相对恒生指数收益率为-1.33%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为1.84%、2.60%、1.95%。地产股板块上涨，昨晚央行公布社融数据，整体社融表现好于市场预期，9月新增社融3.53万亿元，同比多增6274亿元，环比多增1.1万亿元，提振了市场情绪。其中9月新增居民中长期贷款3456亿元，同比虽仍少增1211亿元（同比-26%），但同比降幅自8月开始逐月收窄，体现了地产支持政策在逐步见效。我们认为930信贷政策加码放松后，房地产市场将逐步出现好转，带动信贷数据稳步回暖。今日金融科技概念走强（上涨3.87%），板块内中天金融、海泰发展涨停。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为1.84%，排名前三是滨江集团、金科股份、新城控股，涨跌幅分别为4.29%、2.94%、2.31%。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.40%，排名前三是越秀地产、龙湖集团、建发国际集团，涨跌幅分别为0.31%、-0.60%、-1.96%，均区域性国企和优质民企。龙湖公布9月经营数据，单月权益销售额115亿元，同比下降18%，在北京、上海等地新增4宗地块，权益拿地金额57亿元，拿地强度达49.6%，一定程度上反映了公司现金流充沛。