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2022年10月11日发布

投资摘要：

每周一谈： 华润万象生活收购祥生活旗下资产

事件： 9 月 28 日，华润万象生活发布公告：拟以 10.37 亿收购祥生活服务 100%股权。 公告称其全资附属公司创润发展有限公司拟收购诸暨祥生 100%股权及浙江祥生 2%股权，目标公司为祥生控股集团（2599.HK）主席陈国祥拥有的物业公司。

目标公司 2021 年底税后净利润为 1.05 亿元，剔除拟转移债务 2.07 亿元后，收购 PE 为 7.9 倍。若按照完整价格 10.37 亿元，收购 PE 为 9.9 倍。

根据公告，此次收购将为华润万象生活带来在管、合约及在途面积分别约2350 万平方米、 1480 万平方米、 110 万平方米。根据祥生活服务招股书披露， 2018-2020 年，祥生活服务的收入分别约为 2.45 亿元、 3.39 亿元、 4.59亿元，复合年增长率为 37%；净利润分别为 1240 万元、 2980 万元、 4690万元，复合年增长率为 94.4%；毛利率分别为 21.8%、 24.1%、 25.2%。 截至招股书披露时间，祥生活服务在管面积为 1840 万平方米， 我们认为，此宗收购将为华润万象生活带来至少 5.86 亿元年收入，按照 2022 年 2 个月并表时间计算，约为 0.98 亿元。

华润万象生活收购祥生活服务延续了其收购禹州生活及中南服务的思路，标的公司均为递表物企。此外，根据 2022 年 1 月华润万象生活发布两宗收购公告后的股价走势来看，发布公告后 30 日其股价涨幅分别达到了 44.24%、10.22%。

行业并购降温 华润万象生活后来居上

物管行业并购呈降温趋势，多数企业转变并购思维。 根据克而瑞物管， 2021年全年共有 53 项并购，并购交易总额达 355.88 亿元， 今年一二季度，上市物企共计披露 27 起并购，总计披露交易金额为 81.01 亿元。

2022 年之前华润万象生活鲜有并购事件， 2022 年三宗并购案交易规模为45.8 亿，成为物企并购市场上的后起之秀。此外，三宗大单并购落地后，华润万象生活仍有 167.61 亿元可支持其后续并购扩张。数据追踪（9 月 26 日-9 月 30 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通： A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年 9 月 30 日，持有 991.18 万股，较上周上涨 0.1%，持股市值 1.51 亿元。

港股通： 港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 9 月 26 日至 9 月 30 日， 增幅最大的是雅生活服务，本周增幅 12.04%。降幅最大的是金科服务，降 25.85%。持股比例最高为保利物业，为 66.86%。持股数量最多为融创服务，为 4.98 亿股。

投资策略： 我们认为目前行业已在底部， 估值回落至低位， 建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。

风险提示： 房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期