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2022年10月11日发布

【每日一问】

“十一期间”整体新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖，不同城市、不同项目分化明显。在9月底中央多项利好政策推动下，市场信心有所修复，叠加国庆期间房企加大营销力度，部分城市客户来访量回升，但购房转化率和备案数据表现仍然一般。

新房成交降幅仍然较大。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）我们跟踪的35大中城市新房成交面积86万平，环比下降86.6%，同比下降42.0%，同比增速较节前一周（9.24-9.30）下降了63.2个百分点。不过由于国庆期间网签备案数据存在滞后性，代表城市市场成交面积或存在一定偏差，房企认购数据或更具观察意义。根据亿翰智库数据，56家代表房企中80%的房企认购量同比下降30-50%，其余20%的房企同比增长或仅有个位数的下滑，表现相对较好的20%均为央国企。我们认为不管从销售备案数据还是企业反馈，新房市场难言出现回暖，一方面，购房者信心仍未修复，持续受到交付风险、经济下行、收入与就业预期较差的影响；另一方面，本轮销售景气度下行过程中，尽管房企通过直接降价、特价房、首付分期、购房送车位送家电、无理由退房等诸多方式促销，但“以价换量”效果始终不佳，市场信心难以通过折扣来解决，现在购房者最关心的仍是交付问题，准现房销售是相对更为有效的手段。从结构数据来看，一、二、三线城市新房成交面积同比增速分别为-60.8%、-24.4%、-37.2%，同比增速较节前一周分别下降78.4、43.4、62.9个百分点。一线城市整体表现欠佳与中低端、非核心区域的楼盘销售欠佳、网签备案数据延迟等因素有关；二线城市南京、成都等表现相对较好，带动二线城市同比降幅相对最小；三线城市同比降幅也相对较小，主要与国庆期间开发商及当地政府发布优惠促销活动、返乡置业需求有关。

从具体城市来看，“十一期间”超7成城市新房成交同比仍有不同幅度的下跌，不同城市、不同项目分化明显。1）四个一线城市成交整体表现欠佳，均出现了核心区域一二手倒挂、优质项目热销，远郊项目去化压力大的情况。北京新房成交大幅回落（-86%）主要是受备案延迟影响，同时区域与楼盘热度分化显著，据克而瑞调研统计，国庆期间北京主力在售新房项目认购套数1495套，约17万平，同比上涨115%，热销项目集中在顺义、昌平、朝阳。上海新房成交面积同比下降62%，主要是由于国庆期间推盘量相对较少。广深整体成交尚在底部，新房成交面积同比跌幅分别达21%、49%。根据中指院调研，深圳市场分化明显，部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般；广州天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目去化一般。2）二线城市分化显著，南京、成都新房市场开始修复，其中南京加大了优惠力度，国庆商品住宅累计认购约2000套，认购量环比明显增长；成都得益于疫情的控制，需求迎来补偿性释放，叠加热门板块促销力度较大，新房成交面积同比增长90%。武汉国庆认购实现同比正增长，虽然备案的新房销售面积同比下降43%（备案数据存在滞后性），但中指院显示的认购套数达343套，同比微增3%，由热销项目价格优惠所带动。杭州新房市场降幅与9月相比基本平稳，未见明显转好，成交面积同比仍有15%的下降，杭州国庆主城区推盘较少，项目多集中国庆后开盘。苏州受限购政策反复的影响，购房者仍持观望态度，新房成交面积同比增速由9月的31%降至十一的-15%。其余福州、郑州、西安、昆明等弱二线城市成交进一步回落，市场暂无明显起色。

相比之下，二手房市场出现回暖。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）我们跟踪的8大中城市二手房成交面积4.1万平，环比下降95.5%，同比增长42.3%，同比增速较节前一周上升了35.2个百分点。一、二、三线城市同比增速分别为62.1%、620.4%、26.7%，同比增速较节前一周分别上升54.2、582.0、38.4个百分点。根据贝壳研究院数据，“十一”期间50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。我们认为二手房市场出现回暖的原因有三：1）当前对购房者信心影响最大的仍是“保交付”问题，二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的，新房仍可能存在交付风险。2）政策面上二手房放松的程度远大于新房，主要涉及：限售年限的缩短或取消；二手房增值税免征年限的减少；930财政部推出“1年内换房退个税”政策；二手房限购方面的放松力度也较大，如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数都有不同程度的放松；“带押过户”简化二手房的交易程序等。3）过去两年新房交付量较大，增加了市场上的次新房供应，次新房兼具品质新和安全性的两大优势，为市场提供了比较好的选择。

我们认为，930政策效果仍需观察、市场恢复仍需时间。由于国庆期间网签备案数据存在滞后性及930政策在地方落实、政策起效仍然需要时间，代表城市市场成交面积同比降幅仍较大，预计后续数据表现或在现有基础上有一定程度的好转。但短期内整体市场恢复仍有压力，政策效果仍待观察，我们预计全年商品房销售面积同比仍有10.4%的下降。我们认为930中央政策奠定了后续政策的宽松基调，地方层面将陆续落实，以带动刚性和改善性需求的释放和房地产市场的回稳。特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（10月10日）申万房地产板块上涨0.05%，相对沪深300收益率为2.26%；恒生地产板块下跌1.25%，相对恒生指数收益率为1.70%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.21%、-0.02%、1.58%。地产板块跑赢大盘，主要仍受益于中央多项利好政策推动下，市场信心有所修复。9月29日-9月30日，央行、银保监会阶段性取消部分符合条件城市的首套房贷利率下限，下调公积金贷款利率，财政部发布换房可享个税退税优惠政策。十一期间已有多个城市落实跟进相关政策，杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌、哈尔滨等城市公告下调公积金贷款利率；济宁首套房贷利率下限已降至3.95%。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为0.18%，排名前三是招商蛇口、滨江集团、保利发展，涨幅分别为3.86%、2.20%、1.78%，均为稳健的央企龙头和区域性民企龙头。保利公告拟发行25亿元中期票据；招蛇公告9月经营数据，单月实现销售额350亿，同比增长50%。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.37%，排名前三是中国海外发展、碧桂园、华润置地，涨幅分别为1.20%、0.57%、0.16%。碧桂园公告9月权益销售额320亿元，同比下降30%；华润在今日广州三批集中土拍中以底价38.6亿摘荔湾区地块。