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2022年10月09日发布

【每日一问】

中央接连两日释放重磅利好。9月29日~30日，央行接连两日出台首套房信贷放松政策，一方面，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主；另一方面，全国范围内下调公积金贷款利率，商贷、公积金贷款全方位推进，主要针对首套房购房群体，预计将有效带动刚性住房需求释放。财政部、税务局跟进落实个人所得税政策，更侧重支持居民换房改善性需求。传统“银十”即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9月底中央接连两日释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。我们预计四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。

央行发布阶段性调整差别化住房信贷政策。我们认为政策具有一定的覆盖广度，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。按照当前5年期LPR来看，首套房房贷利率下限为4.1%。此次调整意味着符合条件的城市首套房贷利率下限可以在4.1%的基础上进一步下调。根据我们的统计，70大中城市中有23个城市满足相关调整条件；23个城市2020年商品住宅销售面积合计1.23亿平，占全国的比例约8%。城市具体为：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。主要集中在中西部地区，三分之一为二线城市，其余为三四线城市。若考虑房价压力相对更大的低能级城市，预计符合条件的城市范围更广。我们认为，对于市场承压的城市来说，政策执行过程中或有一定空间，未来或有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限。

我们认为，金融数据持续走弱、地产销售景气度持续低迷、房价预期持续走差、微观居民房贷“掏兜比例”仍然不低是调整的主要原因。本次新政与我们此前反复提出的“如果要加速需求的释放，必须要在信贷上做明显的宽松调整”契合。我们认为十一期间还会有“因城施策”类的政策，但我们预计仍然以信贷上的为主。此次调整具有一定信号意义，将有助于增强市场的信心及后续政策进一步调整的预期。1）有助于降低购房成本，缓解购房者置业压力，支持特定城市的刚需释放。同时，由于时间期限定为2022年底前，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。2）对特定城市，政策明确首套房贷利率下限可以取消，政策空间被打开，有利于提振市场情绪。3）有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策、带动房贷利率下行。9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为25天，与上月基本持平。

此外，央行时隔7年再次下调公积金贷款利率，上次下调是在2015年8月，本次下调后，5年以下（含5年）和5年以上公积金贷款利率分别降至为2.6%和3.1%，分别均下调了15BP。由于没有限定新发贷款，预计存量首套个人住房公积金贷款或也将对应调整。商业贷款利率持续下降，公积金贷款和商贷的利差逐步缩小，为避免公积金贷款的吸引力下降，客观上也需要公积金贷款利率进行下调。

财政部、税务总局发布支持居民换购住房减免个税政策。现有二手房交易个人所得税税率为1%~3%，自用5年以上且是家庭唯一用房的免征。根据贝壳研究院数据，2021年我国二手房市场销售金额约7万亿元，假设50%免征个税，剩余50%均按照住房转让收入1%计税，二手房转让个税规模也有350亿元，我国个人所得税税收一年大约在1.4万亿元，二手房转让个税占比在2.5%，此次调整预计对城市的财政收入的影响较小，但能够在一定程度上激发购买信心。此条措施并非第一次提出。为鼓励个人换购住房，早在1999年12月，财政部和税务总局就曾发布通知：“对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税”。直至2010年，面对主要城市房价上涨幅度较大的情况，该条例被废止。本次调整可视为时隔12年后的重启。

此前的个税减免以地方微调为主，本次为全国性的调整，具有信号意义。我们认为政策将会产生以下几点影响：1）直接降低房屋交易和置换成本。2）提升二手房市场的流动性，市场活跃度将有所提升，通过二手房交易来带动新房，特别是置换需求，起到鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动改善型住房消费的作用。3）此次个税减免约定了期限与地点（23年底前、出售和新购住房在同一城市），一方面有助于仍在观望的需求在一年内陆续释放，另一方面也避免了个别高能级城市需求过分涌入或低能级城市过度抛售的行为。4）此前征税对于“满五唯一”个税免征，因此此次个税减免更利好多套房持有者及购入未满五年的房屋持有者置换房产。

【收评】

从大盘表现来看，9月30日申万房地产板块上涨2.03%，相对沪深300收益率为2.61%；恒生地产板块上涨0.78%，相对恒生指数收益率为0.45%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为0.92%、1.22%、0.59%。地产股走强，主要是由于昨晚央行、银保监会发布通知：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。我们认为一方面，一定程度将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费以及推动观望需求及时入市；另一方面释放了积极信号，地产宽松政策迭出的预期不断增强。

从个股表现来看，主流A股房企当日涨跌幅均值为2.38%，排名前三是金地集团、保利发展、万科A，涨幅分别为5.22%、4.17%、3.97%，均为稳健的龙头和有预期差的房企。主流内房股当日涨跌幅均值为2.17%，排名前三是旭辉控股集团、碧桂园、华润置地，涨幅分别为11.11%、8.98%、1.98%。旭辉公告澄清并无此前媒体报道的集团无力偿还到期债务的情况，并已于9月28日按时支付于2024年到期6.55%境外优先票据的利息。