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2022年10月09日发布

9月百强房企销售同比降幅缩小，央国企销售结构性回暖。2022年9月百强房企销售金额6269亿元，同比下降26.5%，降幅较上月缩小11pp；1-9月商品房累计销售金额53088亿元，同比下降45.8%。9月单月销售表现比较好的有越秀（+175%）、招蛇（+47%）、华发（+45%）、华润（+41%）、中海（+11%）、保利（+10%）、金地（+7%），累计来看，1-9月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+11%）、华发股份（-11%）、华润置地（-12%）、招商蛇口（-16%）、滨江集团（-18%）、建发房产（-19%）、保利发展（-22%）等。

第三批集中供地冷热互现。1）合肥：第三批集中供地共推出28宗宅地，最终21宗成交，溢价率7.2%，其中龙湖、伟星等民企参拍地块幅数都在5幅以上。2）深圳：第三轮共计成功出让6幅地块，整体溢价率降至3.94%，拿地房企均为国央企与城投类平台公司。3）宁波：成交10宗地块，其中有3宗触顶摇号，成交溢价率达到8.6%，创第三轮已拍城市新高，相比上轮增加4.6pp，吸引了多家品牌房企的参与。4）上海：本轮集中供地35宗含宅地块均成功出让，其中8宗地触及中止价，3宗地块有溢价但未达到中止价，24宗底价成交，溢价率2.3%。有26宗被国企央企以及城投类公司拿下，有9宗地块被民企参与拿地，民企独立拿地的地块仅有5宗。

9月百强房企投资力度走强，新增货值集中度再度走高。9月土地成交总金额大幅上升，达到4215亿元，环比增加58%，但同比仍减少33%，主因系9月有超过10个城市集中供地。截至9月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的47.7%/15.3%，TOP20房企新增货值集中度合计高达63.0%，较8月末提升了0.7pp。其中2022年1-9月新增货值超千亿的房企达到7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了13家。1-9月拿地继续呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企。

9月末房贷利率松绑，财税政策降低住房置换成本。1）差别化住房信贷政策：9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市（天津、石家庄等23城），可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，提升刚需购房消费。2）换购住房个人所得税退税：9月30日财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策实行的周期为13个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，有助于降低住房置换成本，提振改善型住房需求。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。