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2022年10月10日发布

国庆期间新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖。我们认为当前销售处于筑底回升阶段。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。

核心观点

国庆成交表现：新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）35大中城市新房成交面积86万平，环比-86.6%，同比-42.0%，同比增速较节前一周（9.24-9.30）下降了63.2pct。一、二、三线城市同比增速分别为-60.8%、-24.4%、-37.2%，同比增速较节前一周分别下降78.4、43.4、62.9pct。一线城市整体表现欠佳与中低端楼盘销售欠佳、网签备案数据延迟等因素有关；二线城市南京、成都等表现相对较好，带动二线城市同比降幅相对最小；三线城市同比降幅也相对较小，主要与国庆期间开发商及当地政府发布优惠促销活动有关。“国庆期间”8大中城市二手房成交面积4.1万平，环比-95.5%，同比+42.3%，同比增速较节前一周上升了35.2pct。一、二、三线城市同比增速分别为62.1%、620.4%、26.7%，同比增速较节前一周分别上升54.2、582.0、38.4pct。

第39-40周新房、二手房成交同环比均呈现正增长态势，其中二线城市改善显著。第39-40周43城新房成交面积784.6万平，环比上升9.3%，同比上升8.1%；一、二、三线城市环比增速分别为-17.2%、21.2%、-9.8%，同比增速分别为-6.1%、18.8%、-13.8%。15城二手房成交面积156.3万平，环比下降33.8%，同比上升31.7%；一、二、三线城市环比增速分别为-28.2%、-32.5%、-43.0%，同比增速分别为16.2%、73.6%、29.2%。

新房库存面积与去化周期环比下降。第39-40周14城新房库存面积为1.0亿平，环比下降1.0%，同比上升4.0%，去化周期为13.4个月，环比下降0.7月，同比上升1.7个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为2.1%、-2.6%、-8.6%；去化周期分别为10.5、12.9、13.4个月，环比变动0.2、-1.0、-3.1个月。

土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比下降。第38-39周百城土地成交建面8181万平，环比+55.9%，同比+57.5%；成交土地总价2779亿元，环比+161.9%，同比+24.8%；楼面均价3398元/平，环比+67.9%，同比+7.2%；溢价率2.34%，环比-47.7%，同比-76.6%。

第39周房企国内债券发行规模环比虽下降，同比显著上升。第39周房地产行业国内债券总发行量为111.5亿元，同比+378.6%，环比-33.6%；净融资额为-39.4亿元。其中央国企国内债券总发行量为111.5亿元，同比+563.8%，环比-18.0%；净融资额为4.3亿元。民企国内未发行债券；净融资额为-43.7亿元。

第39周板块收益较上周有所下降。第39周房地产行业绝对收益为-2.5%，较上周下降0.1个百分点；相对沪深300收益为1.2%，较上周下降0.7个百分点。房地产板块PE为12.43X，较上周下降0.34X。

第39周北上资金对对食品饮料、医药生物和国防军工加仓金额较大，分别为61.02、38.58和10.86亿元。对房地产的持股占比下降0.02%（上周上升0.05%），净买入-7.83亿元（上周净买入6.48亿元）。

投资建议

我们认为当前销售处于筑底回升阶段，9月百强房企权益销售金额同比仍有30.3%的下降，降幅小幅收窄2.6个百分点，“金九”呈现弱复苏。当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动，在此背景下，“930中央楼市新政”密集出台，释放信贷与交易税的重磅利好。地方层面，已有多个城市落实跟进相关政策，已有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市公告下调公积金贷款利率；济宁首套房贷利率下限已降至3.95%。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。

我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。