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2022年10月08日发布

本周A股港股地产下跌，物业板块先涨后跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.1%和-4.1%。

本周上海、深圳、苏州、沈阳等地土拍结束，各城热度分化。本周全国300城宅地成交建面1805万㎡，单周环比5%，单周同比36%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面36083万㎡，累计同比-44%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交延续快速反弹趋势，同环比均明显提升。本周（9月24日-9月30日）35个城市商品房成交合计796万平米，周环比+51%，周同比+17%。其中，一线城市周环比+23%，周同比+8%；二线城市周环比+66%，周同比+23%；三四线城市周环比+28%，周同比+0%。

本周二手房表现活跃，环比小幅下降，同比提升。本周（9月24日-9月30日）15个城市二手房成交合计176万平米，周环比-4%，周同比+28%。其中，一线城市周环比+22%，周同比+8%；二线城市周环比-12%，周同比+38%；三四线城市周环比+9%，周同比+28%。

9月百强销售表现与上月相当，头部央国企房企销售更具韧性。2022年1-9月百强房企累计销售同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct；9月单月百强房企销售环比+4%，同比-26%。①从梯队来看：头部TOP10房企销售更具韧性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%；9月TOP30房企中已有14家销售环比为正，11家同比为正。②从房企性质来看：央国企销售逐步复苏，头部招商蛇口、华润置地、中海地产和保利发展单月同比均为正，而越秀地产表现最为强势，同环比均超过100%。

全国层面出台政策组合拳，支持刚性和改善性需求。①央行、银保监会发布通知：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。②财政部发布通知：2022.10.1至2023.12.31期间出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；与房贷利率下限调政府互补，加速存量房的流通，促进置换改善需求释放。③9月30日央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上调整为3.1%。我们预计后续各城市在认房认贷标准方面或有进一步松动，叠加利率下调、减免税费及各地的四限松绑，促进房地产行业的健康发展。

投资建议

首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约