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2022年10月07日发布

政策层面，国庆节前央行和财政部接连出台政策。我们认为，政策为购房者节约了购房成本，减轻了销售欠佳城市购房者还款压力，增加了核心城市二手房流动性；同时表明了鼓励购房消费、支持合理刚性和改善性需求的态度，也有助提高市场信心和购房预期。我们认为后续各城市或将继续根据自己土地出让的节奏，通过政策松绑等方式稳定购房消费预期，银行端则配合在置换环节给予便利，政策支持的力度加大。

市场层面，30城9月在新房供应量环比增长15%情况下，新房成交较8月微降4%，“金九”的成色略显不足。由于保障房集中网签、开发商推盘节奏的调整，导致商品房的成交总量波动较大，城市之间的分化显著。9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。30个重点监测城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%，但成交环比8月下降4%，市场总体维持平稳筑底的状态。

土地层面，上周深圳、苏州、宁波、武汉、福州、沈阳等重点监测城市的三批次开拍，热度与上周北京和上海接近。如深圳，本批次共出让7幅地块，其中一幅流拍，三幅由本地国企底价拿下，仅有一幅拍出溢价，主因是本次供应的地块位置较远。值得关注的是，长沙官方宣布调整地块推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。如其他城市后续跟进，有望结束已持续近两年“集中供地”的出让方式，减轻公司短期投资压力，提升资金周转效率。

投资建议：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。

风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险