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2022年10月07日发布

要点

市场行情：本月光大地产AH物管板块指数-13.5%

指数：2022年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-13.5%，跑输沪深300指数6.8pct.，跑赢恒生指数0.1pct.，跑赢恒生港股通指数0.4pct.；2022年1-9月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-42.8%，跑输沪深300指数19.8pct.，跑输恒生指数16.4pct.，跑输恒生港股通指数13.8pct.。

个股：本月样本股平均涨跌幅为-12.7%；涨跌幅前列为：金科服务（+36.2%）、建发物业（+4.5%）、金茂服务（-6.7%）、绿城服务（-7.9%）、保利物业（-9.8%）。

港股通：本月持股比例变化：保利物业（+2.40pct.）、雅生活服务（+2.16pct.）、旭辉永升服务（+2.13pct.）、世茂服务（+0.77pct.）、碧桂园服务（+0.67pct.）。2022年1-9月，持股比例变化：世茂服务（+15.92pct.）、融创服务（+11.05pct.）、雅生活服务（+7.98pct.）、金科服务（+6.93pct.）、旭辉永升服务（+5.20pct.）。

行业动态跟踪：两部门部署社区养老服务提升行动；厦门探索“大物业”管理模式，北京力争2025年完成老旧小区改造任务，上海试点中心城区旧改

中央：民政部、财政部两部门确定在北京西城区等42个地区实施2022年居家和社区基本养老服务提升行动项目。地方：厦门鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用；上海将试点推广中心城区旧区改造政策，由市级专项资金对旧改地块给予定额补助。北京力争2025年完成老旧小区改造任务。

重点企业动态跟踪：万物云在港交所挂牌上市，招商积余披露前三季度业绩，华润万象生活收购祥生物业全部股权

9月27日，招商积余披露2022年前三季度业绩预告，归母净利润为4.66亿元-4.75亿元，同比增长21.90%-24.26%。9月28日，华润万象生活以10.37亿元代价收购祥生物业全部股权，目标公司在管面积超2350万平。9月29日，万物云在港交所挂牌交易，本次全球发售约1.167亿股H股，最终发售价格为49.35港元/股。其中，基石投资者合计认购4383.4万股，包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。

投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好

物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线：

1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。

2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。

3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。