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2022年09月30日发布

短期政策重心在“保交楼”，地方因城施策在预期范围内持续演绎，房企融资收缩短期难以改变。中央在7月“断供”事件发生后，为“托底”房地产市场，保交楼成为政策重心，并在8、9月份稳步推进。销售端，新增居民中长期贷款持续偏弱，而9月按揭贷款利率随5年期LPR下调，再次接近政策利率下限。地方因城施策持续放松，在预期范围内继续演绎。房企端，房企融资政策环境宽松，但我们认为短期内行业融资收缩现象难以改变。房企发行信用债增信支持政策的信号意义更强，对行业发债整体拉动作用有限。

成交市场景气度依旧偏低，房价跌幅进一步下探。虽然8月单月销售面积同比跌幅收窄，但行业仍处于磨低阶段，市场回暖动力不足。从区域上看，东部地区销售修复较为显著，其他区域相对较差。展望上，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。节奏上，今年或难以看到市场显著回暖，将延续低位波动趋势。主要原因是并未观测到扭转市场信心或经济信心的因素出现，居民购房情绪一时难以扭转。房价方面，8月房价整体持续走弱，新房和二手房的同比、环比增速均延续下滑态势。

受集中供地节奏影响，8月全国土地成交建面同比跌幅收窄而出让金同比下滑，整体复苏情况不容乐观。8月全国商住用地成交面积单月同比增速为-1.3%，跌幅较7月收窄22个百分点，今年以来同比跌幅首次降至个位数。土地出让金单月同比增速为-4.8%，跌幅较7月扩大26个百分点，未能延续7月的边际好转态势。总体看土地市场景气程度依然较低。从土地成交累计数据来看跌幅仍然较大，1-8月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-38.0%、-42.0%。此外溢价率仍处于去年下半年以来的较低区间、流拍率在高位，显示土地市场行情仍然冷淡。

新开工、投资降幅进一步下探，房企投资意愿不高。8月新开工单月降幅持续扩大，1-8月新开工面积同比增速为-37.2%，较1-7月跌幅扩大1.1个百分点，当前新开工表现为2009年以来最差。8月竣工有所修复，单月竣工面积同比为-2.5%，跌幅较7月大幅收窄33.5个百分点。房地产开发投资额8月单月跌幅扩大1.5个百分点，同比增速为-13.8%，1-8月累计同比增速下滑至-7.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-4.5%不变。房企投资意愿持续不足，年内难以观测到趋势性扭转。不过，考虑到去年第4季度低基数效应，单月同比增速或将在4季度有所收敛。