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2022年09月29日发布

周度销售环比改善开始显现。9月是地产公司推盘的传统旺季，上半月的市场销售数据同环比均不够理想，第三周数据有所反弹，主因是部份城市疫情和中秋节较早导致的网签延迟，这部分将体现在后半月，预计整月销售金额环比8月略有增加，但“金九”成色或许略显不足。由于从去年三批次起至今，开发商拿地量明显下降，叠加去年土地市场上的主要参与者当前大部份处于“吃紧”状态，因此四季度商品房供应或将不足。

非城投公司投资力度下降。上周进行三批次土地出让的城市主要包括北京、上海、合肥和郑州，其中前三个为今年商品房市场销售相对较好的城市。从参拍公司类型来看，拿地的城投数量进一步增加，在上海表现得尤为明显，主要有三个原因：1）重点城市上一批次土地出让大部分在6-7月进行，如越秀、建发等公司基本已将投资头寸用足，后续7-8月又进入市场淡季，两次土地出让间开发商可获得的现金回款有限；2）北京和上海的单项目总价大多十亿以上，对公司而言资金占用较高，同时项目从拿地到销售的各个流程报批手续严格，周转速度相对也缓慢，而在当前行业背景下现金周转速度尤为重要；3）7月至今又有数家地产公司债务展期，资本市场对混合所有制公司和民营公司的资金情况担忧明显加大，导致这部分公司在投资时更加谨慎，更愿意留出足够的现金应对更极端情况。

政策可博弈更要合理预期。近期市场对地产政策大幅松绑的预期进一步上升。我们认为：1）中央对地产政策的形式始终定调为“因城施策”，且不同城市乃至区县间从经济基本面到市场热度分化越来越大，因此“一刀切”式调控政策实行的可能性不大；2）部分二线城市如宁波、南京，8月中旬陆续进行了第二轮力度较大的政策松绑，需要2个月左右的市场反应观察期，期间或将以城市间相互对标学习辅助性政策为主。

投资建议：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并将受益于竞争格局优化带来项目净利率显著回升。我们关注财务稳健的公司：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团(需关注资本市场的不确定性因素)、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。

风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险