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2022年09月26日发布

核心观点： 住宅成交同比回暖， 北京上海开启三批次土拍

建行拟设立 300 亿基金投向楼市， 国开行也已向沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款， 在郑州等多个城市保交楼政策持续推进下，项目停工问题相对改善，市场信心也迎来一定程度的修复， 在低基数下周度新房和二手房成交数据统计环比均大幅增长。 从投资端来看北京上海三批次土拍均平稳推进，央国企拿地仍为主流；

从融资端来看， 优质民企获中债增信发债支持， 强信用企业将持续受益。 我们预计后续保交楼政策的推进和行业信用风险的控制程度对需求端的情绪修复影响较大， 在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正， 板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

政策端： 保交楼政策持续推进， 多地推行二手房带押过户

中央层面： 银保监会指导银行积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 建行拟设立300 亿基金投向楼市， 多方合力推动“保交楼”落地。

地方层面： 广州、南京、无锡等地推行二手房“带押过户”模式，二手房交易无需提前还贷和垫付资金即可交易，目前已有十余城实施该政策。 北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理， 河南、辽宁、福建等地发布契税补贴政策， 国开行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

市场端： 销售数据同比提升， 北京上海开启三批次土拍

销售端： 2022 年第 38 周，全国 64 城商品住宅成交面积 493 万平米，同比增加27%，环比增加 60%；从累计数值看，年初至今 64 城成交面积达 15311 万平米，累计同比下降 35%，一二线城市走势较好于三四线。 全国 23 城二手房成交面积为 145 万平米，同比增速 138%，前值-14%；年初至今累计成交面积 4784 万平米，同比增速-21%，前值-23%。

投资端： 2022 年第 38 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2547 万平方米，成交土地规划建筑面积 2254 万平方米，同比下降 38%，成交溢价率为 2%。

北京、上海和郑州三批次集中供地开启，北京 18 宗地块全部出让，其中 10 宗地块底价出让，国央企仍是拿地主力，中海地产竞得 3 宗。上海三批次首日成交23 宗地块， 4 宗地块溢价成交，仍以国企拿地为主，保利发展、万科、招商蛇口均有斩获。郑州二批次供地 3 宗提前终止出让，剩余 14 宗宅地均底价出让，其中政府平台摘地 12 宗，央企摘地两宗。

融资端： 国内信用债发行同比增加，海外债发行同比减少

2022 年第 38 周，信用债发行 162 亿元，同比增加 63%，环比增加 268%，平均加权利率 3.09%，环比减少 0BPs；海外债发行 2.1 亿美元，同比减少 85%，环比持平，平均加权利率 12%，环比增加 518BPs。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。