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2022年09月26日发布

本周 43 城新房、二手房成交同环比均明显改善， 整体库存与去化周期环比持续上升。 在各类政策合力加码下，本周新房及二手房市场数据出现明显触底反弹的势头，销售拐点初现，建议关注地产销售基本面改善后的板块机会。

核心观点

本周新房、二手房成交同环比均明显改善，其中新房市场一、二线城市改善幅度较大。 43 城新房成交面积 448.6 万平，环比上升 70.7%，同比上升 18.0%， 同环比较上周由负转正，同环比增速分别提升了 66 和 77 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 59.6%、 94.6%、 38.6%，同比增速分别为 57.7%、 9.1%、16.9%，同比增速分别提升了 74、 75、 31 个百分点。 15 城二手房成交面积 143.7万平，环比上升 56.9%，同比上升 97.1%， 同环比由负转正，同环比增速分别较上周提升了 107、 68 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 33.0%、75.2%、 37.2%，同比增速分别为 60.0%、 124.0%、 163.6%， 同比增速较上周分别提升了 68、 133、 146 个百分点。

新房库存面积环比下降，同比上升， 去化周期同环比上升。 14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降 0.4%，同比上升 6.4%，去化周期为 14.6 个月，环比上升1.1 个月，同比上升 3.6 个月。一、二、 三线城市库存面积环比增速分别为1.0%、 -1.9%、 -0.6%；去化周期分别为 10.5、 14.4、 16.6 个月，环比变动 0.4、1.1、 0.2 个月。

土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比下降。 百城土地成交建面 2254 万平，环比-11.8%，同比-38.3%；成交土地总价 428亿元，环比+71.2%，同比-63.8%；楼面均价1897元/平，环比+94.0%，同比-41.3%；溢价率 2.04%，环比-61.1%，同比-19.4%。

本周房企国内债券发行规模同环比上升。 房地产行业国内债券总发行量为 168.0亿元， 同比+95.8%，环比+143.3%；净融资额为 46.8 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 136.0 亿元，同比+85.5%，环比+151.6%；净融资额为 36.0 亿元。民企国内债券总发行量为 32.0 亿元， 同比+156.0%， 环比+113.3%；净融资额为 10.7 亿元。

板块收益较上周有所上升。 房地产行业绝对收益为-2.4%，较上周上升 1.4 个百分点；相对沪深 300 收益为-0.5%，较上周下降 0.6 个百分点。房地产板块 PE 为12.77X，较上周下降 0.33X。

北上资金对电子、基础化工和汽车加仓金额较大，分别为 20.36、 12.54 和 6.87 亿元。对房地产的持股占比上升 0.05%（上周无明显变化），净买入 6.48 亿元（上周净买入-4.38 亿元）。

投资建议

中央层面， 9 月 23 日，银保监会就房地产问题表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转” 、“合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险” 。 此次银保监会发声利于稳定市场预期，提振居民与企业信心，预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实或将加速。地方层面，1）本周“保交楼”政策持续加码，首笔保交楼专项借款已到位。 郑州市将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作；贵阳对预售资金实行全额监管；国开行向沈阳支付的首笔“保交楼”专项借款已到位，地方政府与政策性金融机构已通过不同方式来维护购房人合法权益。 需求端政策方面，本周二手房放松政策频出，广州、海南省、无锡、临沂、福州相继放宽二手房交易限制，二手房可“带押过户”，盘活二手存量。

在各类政策合力加码下，本周新房及二手房市场数据出现明显触底反弹的势头，销售拐点初现，建议关注地产销售基本面改善后的板块机会。 我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企： 保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际； 2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头： 滨江集团、美的置业； 3）有预期差的房企： 金地集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。