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2022年09月26日发布

行业点评

本周地产物业板块双双回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.3%和-9.2%。

本周北京、上海、郑州、合肥等地集中土拍，热度分化。本周全国300城宅地成交建面1711万㎡，单周环比143%，单周同比21%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面33921万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交反弹，同环比均明显提升。本周（9月17日-9月23日）35个城市商品房成交合计512万平米，周环比+66%，周同比+16%。其中，一线城市周环比+46%，周同比+48%；二线城市周环比+72%，周同比+6%；三四线城市周环比+83%，周同比+21%。

本周二手房亦表现活跃，同环比均明显提升。本周（9月17日-9月23日）15个城市二手房成交合计183万平米，周环比+78%，周同比+120%。其中，一线城市周环比+32%，周同比+56%；二线城市周环比+105%，周同比+153%；三四线城市周环比+1%，周同比+69%。

北京、郑州土拍落幕，北京热度分化，郑州整体冷淡。北京18宗涉宅用地全部成交，总规划建面147.5万方，总成交金额500.3亿元，平均溢价率6%；中海147.5亿元竞得3宗，建发66.5亿元竞得2宗，央国企成最大赢家，仅1宗由民企龙湖获得；政府让利房企，新增拿地有可观的利润空间。郑州共出让涉宅用地17宗，提前终止3宗，其余14宗全部底价成交，总成交金额103.2亿元，总规划建面178.1万㎡。14宗土地均由央国企购得，12宗由郑州地方国资摘得，其中郑地集团独揽7宗；另外2宗分别由央企保利、中建七局购得。

多地政府支持带押过户，加速存量市场流通。带押过户即存在抵押的房产不用提前垫付资金还贷就可以完成交易、过户、发放新的贷款。其核心是解决了传统房地产交易过程中，卖方需提前还清贷款解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押获得银行贷款。目前开展“带押过户”模式的城市已超10座，有珠海、青岛、金华、昆明、济南、西安、福州、深圳、苏州张家港、南京、无锡、临沂莒南、合肥、广州、海南全省等。带押过户通过降低交易成本，提高交易便利度，加速存量市场的流通，利好置换改善需求的释放。

投资建议

“带押过户”等政策加速存量市场流通，更加利好置换改善需求，且当前积极拿地的房企有可观的利润空间。地产板块，首推布局重点城市核心板块，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注有望享受销售复苏的强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约