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2022年09月26日发布

核心观点

行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022年1-8月，300城住宅销售面积累计24771万㎡，同比-42%；8月单月，300城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819亿元，同比-48%；8月单月，百强房企全口径销售额6048亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022年截至9月17日，30城商品房成交面积10337万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。

典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降。2022年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块124家公司共取得营业总收入11013亿元，同比下降14.5%；共取得归母净利润270亿元，同比大幅下降62.4%。房企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅41家公司取得了业绩正增长，占比29%。

板块：重回博弈，超额收益明显。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨4.6%，大幅跑赢沪深300指数9.4个百分点，在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为8.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高29.7%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低21.7%，估值有所修复。

投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10月推荐万科A、贝壳-W。

风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。