理工酷

2022年09月26日发布

市场表现：

上证指数本周-1.22%，收报于3088.37点；创业板指本周-2.68%，收报2303.91点；沪深300本周-1.95%，收报于3856.02点。房地产板块-2.45%，在31个行业内位列第20位。

新房成交：成交面积同比+41.8%，环比+68.9%

本周（9.16-9.22），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约356万方，同比+41.8%，环比+68.9%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积93万方，同比+51.2%、环比+27.9%；二线（14城）一手房合计成交面积178万方，同比+29.0%、环比+87.3%；三线（14城）一手房合计成交面85万方，同比+64.7%、环比+97.3%。

新房库存：库存面积环比-0.17%，去化周期12.4月

截至2022.9.22，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9383万方，环比-0.17%，整体去化周期（按面积）约12.4月。其中，一线（4城）新房库存合计3368万方，环比+0.91%，去化周期10.7月；二线（6城）新房库存3165万方，环比-1.64%，去化周期9.9月；三线（6城市）新房库存2850万方，环比+0.24%，去化周期23.5月。

二手房成交：成交面积同比+97.5%，环比+30.3%

本周（9.16-9.22），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约121万方，同比+97.5%，环比+30.3%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积36万方，同比+98.1%、环比+26.6%；二线（8城）二手房合计成交面积49万方，同比+95.5%、环比31.6%；三线（6城）二手房合计成交面积37万方，同比+99.8%、环比+32.3%。

土地市场：百城土地成交面积2254万方，成交土地总价428亿元，土地溢价率2.04%

上周（9.12-9.18），百城土地供应数量为468宗，对应土地供应建面约2547万方；百城土地成交数量为403宗，对应土地成交建面约2254万方，成交土地总价约428亿元，百城土地溢价率为2.04%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为27万方、771万方和1456万方，同比分别为-70.9%、-62.4%和-3.6%，对应土地溢价率分别为0.00%、1.42%和3.15%。

投资建议：

本周华夏基金华润有巢租赁住房REIT于上交所申报。项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司。项目包含位于上海市松江区泗泾镇的泗泾保租房项目和松江工业区东部园区东经济区保租房项目。基金拟募集资金11.2亿元，2022年预计净现金流分派率为4.32%（年化），2023年预计净现金流分派率为4.65%。

该项目作为继北京保障房中心、深圳人才安居和厦门安居集团的第四单保租房REITs，也是首支房企保租房公募REITs。接下来需关注：①扩展效应：央企华润置地作为先行者，将使得公司的融资方式及平台多元化，在减少对传统债务融资方式的依赖基础上（2017年保利的首单储架发行REITs、招商蛇口的首单储架式长租公寓CMBS），也更好盘活了旗下的基础设施资产。同理，接下来保利（N+公寓）、招商蛇口（壹间公寓）、中海（友里和海堂）、金茂（金茂公寓）等央企、头部混合制的万科（泊寓）、绿城（绿璞公寓）也预计将陆续受益。②全局考虑：自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房上升至国家战略，在“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。随着保租房公募REITs不断完善，从而打通保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”的良性循环，或将进一步推动房企积极布局保租房赛道。③趋势展望：目前“保交付”的进程来看，保障性租赁住房预计将成为重点城市新增住房供应的主力。本周中国建设银行公告拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，投向是通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。结合全局来看，保租房公募REITs的进展打通了各个环节，意义重大。

本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。