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2022年09月23日发布

本月观点：8月楼市成交季节性回落，项目交付担忧下，新房二手房成交分化，百城住宅价格环比下跌城市数量创近一年新高；8月多地压实保交楼主体责任，国常会允许地方“一城一策”，二线城市迎“松绑潮”，同时优质民企获中债增信，但居民中长期贷款仍旧疲弱，反映市场信心仍显不足。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策：二线城市迎“松绑潮”，聚焦“保交楼、稳民生”。8月涉房类政策共37项，其中偏松类政策31项，政策延续偏松基调。住建部等多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，多地相继压实保交楼主体责任；国常会允许地方“一城一策”，二线城市迎“松绑潮”。

资金：居民中长期贷款疲弱，优质民企获中债增信。8月M2同比增速环比升0.2pct，社融存量增速环比降0.2pct，重点城市房贷利率持续下行。居民“加杠杆”意愿依然偏弱，房企单月融资总额进一步下探，同时优质民企获中债增信，未来优质民企融资有望迎来改善。

楼市：成交季节性回落，新房二手房存在分化。7-8月为传统淡季，推盘延续低位，重点50城新房月日均成交环比降6.4%，二手房成交回落幅度远小于新房，重点20城二手房月日均成交环比仅降0.1%，反映在房企出险导致的交付担忧下，购房者更倾向选择二手现房；同时在“保交楼”等事件发酵下，8月百城住宅价格环比下跌城市数量创近一年新高。

地市：成交量价回落，土拍城市区域间冷热分化。8月22城第二批集中供地接近尾声，土地成交量价回落，百城土地成交建面、土地成交均价降9.4%、37.8%。无锡青岛等个别城市已完成年内第三批土拍，仍以底价或低溢价率成交为主流，杭州土地市场参与度较为活跃，但整体市场热度仍未回暖。

房企：百强房企销售累计同比降幅收窄，优质房企为拿地主力。8月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降47.6%、50.6%，降幅较上月收窄1.7pct、1.4pct，50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比环比降29.1pct、26.1pct；50强房企中仅华润、招商蛇口、越秀等8家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企。

板块表现：8月申万地产板块下跌1.1%，跑赢沪深300（-2.19%）；截至2022年9月22日，当前地产板块PE（TTM）12.86倍，估值处于近五年86.8%分位，上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为招商蛇口、雅居乐集团、保利发展。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。