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2022年09月20日发布

核心要点：

8月销售降幅收窄，市场仍在筑底

1-8月商品房销售面积同比-23%（收窄0.1pct），商品房销售金额同比-28%（收窄0.9pct）。8月单月商品房销售面积同比-23%，商品房销售金额同比-20%，两者降幅分别收窄6.3pct、8.3pct。降幅收窄主要得益于房贷利率下调及各地楼市宽松政策加码对需求端的托底，同时“保交楼”政策加快推进，购房者的悲观情绪有所缓和。我们认为市场信心不足仍然是目前需求复苏较弱的主要因素，需要等待“保交楼”政策的进一步落地，以及房企信用风险、楼盘交付风险明显缓解才能推动市场回暖。

到位资金降幅收窄，但资金面压力尚未缓解

1-8月到位资金同比下降25%（收窄0.4pct），8月单月同比下降22%（收窄4.1pct）。其中，8月定金及预收款同比下降26%，个人按揭贷款同比下降18%，国内贷款同比下降18%，自筹资金同比下降18%，降幅均明显收窄，特别是国内贷款降幅收窄19pct。总体来看，8月销售回升带动定金及个人按揭贷款降幅收窄，而国内贷款主要受去年低基数影响收窄幅度较大。

投资降幅扩大，竣工有所改善

1-8月房地产开发投资完成额同比下降7.4%（扩大1pct），8月单月同比下降13.8%（扩大1.5pct）。1-8月新开工面积同比下降37%，施工面积下降4.5%，竣工面积同比下降21%，同比降幅分别+1.1pct、+0.8pct、-2.2pct。8月单月新开工面积和施工面积同比小幅扩大，竣工面积降幅大幅收窄。1-8月土地购置面积同比-50%（前值-48%），土地成交价款同比-43%（前值-43%）。销售疲软导致拿地和新开工持续走弱，单月新开工面积已经处于历史低位，开发投资进一步承压，竣工改善得益于“保交楼”政策推进、复工增加。

土地市场热度仍然偏低

目前东莞、无锡、厦门、青岛和杭州已完成今年第三轮集中供地，核心区域优质地块占比增加是此次集中供地的主要特征，这也是市场下行期稳定土地市场信心和减少流拍率的必要措施。其中无锡和厦门的土地成交溢价率仍然较低且较第二轮继续下降，多数地块由当地国企底价成交。杭州市场热度分化明显，核心区域地块热度较高，非核心区域底价成交为主，而且本土房企参拍积极。

投资建议

8月市场销售在调控政策及信贷政策支持下实现弱复苏，同时“保交楼”政策的推进亦带动竣工改善，但销售复苏力度较弱难以传导至拿地和开工，开发投资恢复仍需时间。我们认为市场信心将伴随楼市支持政策进一步落地而逐渐修复，建议关注信用风险较低且拿地投资能力强的龙头房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

调控政策不及预期；销售持续下行风险；信用风险进一步扩大。