理工酷

2022年09月19日发布

8月销售降幅小幅收窄，市场仍处深度调整阶段

1-8月销售金额同比-27.9%，降幅较1-7月收窄0.9pct，其中住宅销售金额同比-30.3%。1-8月销售面积同比-23.0%，降幅较1-7月收窄0.1pct。8月单月销售均价为10407元/平，环比-0.6%，同比+3.5%，降幅较7月收窄2.5pct。

8月，商品房累计销售金额和面积同比降幅均小幅收窄，但自4月以来，销售面积累计降幅始终位于20%以上，基本面仍未见显著回暖迹象，反映出市场当前仍处深度调整阶段。单月销售金额和面积同比增速较7月分别修复8.3、6.3pct，一方面，中央政治局会议对“保交楼”提出明确要求后，交付问题引发的极端事件对市场造成的负面情绪有所缓和；另一方面，多城市限购限贷政策持续放松对需求侧刺激效果一定程度显现。但从绝对水平看，受极端天气及疫情影响8月销售仍处年内低位，均仅优于4、7两月，居民购房信心在外部因素频繁冲击下，仍未迎来实质性的修复。

9月，政策呵护力度继续加大。供给端，政策聚焦停工项目的快速、妥善解决，“保交楼”进入加速夯实阶段；需求侧，更多二线城市出现限购限贷宽松，有望带动市场情绪升温。我们认为，短期内政策仍将以需求托底，防止基本面二次下行为主。但预期修复和信心重塑不能完全依赖于政策宽松，更多类似郑州“保交付”举措的快速落地，债务和不良资产问题得到有效解决，才能推动行业预期和信心的恢复。

开发投资继续走弱，“保交楼”推动竣工回升

1-8月房地产开发投资累计完成额同比-7.4%，较1-7月下降1.0pct。8月单月同比-13.8%降幅较7月增大1.5pct。增量端：1-8月新开工面积累计同比-42.5%，增速较1-7月下降1.1pct。存量端：1）1-8月房屋施工面积累计同比-4.5%，增速较1-7月下降0.8pct。房屋竣工面积累计同比-21.1%，增速较1-7月增长2.2pct。8月开发投资累计降幅继续扩大，开工、施工受开发投资影响承压下行，竣工累计同比增速结束了自21年2月连续18个月下滑的趋势。整体来看，8月行业融资收缩及销售低迷对房企投资信心的影响仍在延续，伴随“保交楼”进程加速，多地停工项目复工，楼盘烂尾风险逐步下降。竣工指标率先实现触底反弹，淡季低基数效应下叠加保交付成效初显，带动单月增速指标向好。考虑行业整体性的交付压力仍需多地跟进一步化解，9、10月竣工端边际改善有望延续。而在销售进一步修复前，房企的投资及开工意愿仍将偏弱，从销售企稳传导到房地产投资生产企稳仍需时间。

到位资金降幅收窄，信贷政策需保持定力

1-8月全国房地产开发企业到位资金同比-25.0%，较1-7月增长0.4pct。其中：1）销售回款：1-8月定金及预收款累计同比-35.8%，8月单月同比-26.0%。1-8月个人按揭贷款同比-24.4%，8月单月同比-18.3%。2）外部融资：1-8月国内贷款同比-27.4%，8月单月同比-17.6%；1-8月自筹资金同比-12.3%，8月单月同比-18.4%。8月到位资金累计同比降幅略有收窄，自4月起累计同比降幅始终高于20%，行业资金状况未见明显改善。定金预付款得益于销售降幅收窄，指标有好转。个人按揭贷款单月同比降幅表现优于6、7月，说明居民购房意愿在缓慢恢复，但改善力度较弱说明外部因素对信心冲击仍未退散。我们认为，防止信用风险无序扩散、实现销售复苏需要信贷端政策保持定力与连续性，结合宏观层面稳增长要求，三、四季度融资政策仍具发力空间。

看好需求托底与供给侧改革共振机会

8月受疫情及极端天气影响，基本面未见显著回暖迹象，市场当前仍处深度调整阶段。淡季低基数效应下叠加“保交付”成效初显，单月竣工增速显著向好。考虑基本面仍处底部区间，“金九银十”销售旺季今年或继续缺席，但在政策助推下，基本面单月小幅修复趋势或能延续。我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会。看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；因城施策力度不及预期;